Art. 1136 — Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.283

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.283

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Note di aggiornamento (2)
  • (87) La L. 5 agosto 1978, n. 457, come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l'art. 30, comma 2) che "In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio".
  • (283) Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55, ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che "In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Testo vigente al 29 aprile 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

In prima convocazione l’assemblea può riunirsi solo se sono presenti condomini che rappresentano almeno due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti; per approvare una decisione occorrono poi la maggioranza dei presenti e almeno metà del valore. Se manca il numero necessario per deliberare, si può tenere una seconda riunione in un giorno successivo, entro dieci giorni: bastano un terzo dei partecipanti e un terzo del valore, e per approvare serve la maggioranza dei presenti con almeno un terzo del valore. Per alcune decisioni, come la nomina dell’amministratore o certi interventi, sono richieste maggioranze più alte. Nessuna decisione è valida se non risultano convocati tutti gli aventi diritto, e ogni riunione deve essere verbalizzata e registrata.

Perché esiste questa norma

La norma bilancia la possibilità di prendere decisioni comuni con la tutela di tutti i condomini, evitando che pochi presenti decidano senza raggiungere soglie adeguate. Impone maggioranze più rigorose per scelte di particolare rilievo e garantisce trasparenza tramite convocazione e verbale.

Domande frequenti

In seconda convocazione quanti condomini devono essere presenti perché l’assemblea possa deliberare?

Devono intervenire condomini che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell’edificio. Per approvare una decisione occorre inoltre la maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore.

Entro quando si può tenere l’assemblea in seconda convocazione?

Deve svolgersi in un giorno successivo a quello della prima convocazione e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dopo.

La nomina dell’amministratore può essere approvata con le maggioranze ridotte della seconda convocazione?

No. La nomina e la revoca dell’amministratore richiedono la maggioranza dei voti dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Per approvare certi interventi sull’edificio basta la maggioranza ordinaria?

Dipende dall’intervento. Per le decisioni indicate dalla norma sulle innovazioni è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio.

Si può contestare una decisione se un condomino non è stato convocato?

La norma stabilisce che l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. La regolarità delle convocazioni deve quindi essere verificata.

Richiamato da

CAPO II — Del condominio negli edifici