Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Spiegazione
Il condomino può partecipare di persona o delegare per iscritto un’altra persona; se i condomini sono più di venti, ciascun delegato è soggetto a limiti sia sul numero di persone sia sul valore che può rappresentare. Se un’unità appartiene a più comproprietari, questi partecipano tramite un solo rappresentante. Nei complessi con più di sessanta partecipanti, ogni condominio nomina un rappresentante per alcune decisioni comuni; se manca la nomina, può intervenire l’autorità giudiziaria. La norma stabilisce inoltre chi vota quando c’è un usufrutto e prevede la responsabilità solidale di usufruttuario e nudo proprietario per i contributi condominiali.
Perché esiste questa norma
Le regole sulla delega e sulla rappresentanza mirano a rendere le assemblee gestibili e a evitare che pochi soggetti concentrino un potere di voto eccessivo. La disciplina tutela anche la continuità delle decisioni sulle parti comuni e chiarisce i rapporti tra proprietario, usufruttuario e condominio.
Domande frequenti
In un condominio con più di venti condomini, posso delegare una persona che rappresenta già altri?
Sì, ma la stessa persona non può rappresentare più di un quinto dei condomini né più di un quinto del valore proporzionale. La delega deve essere scritta.
Posso dare la delega all’amministratore del condominio?
No. All’amministratore non può essere affidata la delega per partecipare a qualunque assemblea.
L’appartamento è intestato a me e ai miei fratelli: possiamo votare tutti in assemblea?
Per quell’unità è ammesso un solo rappresentante. La scelta spetta ai comproprietari, secondo le regole richiamate dalla norma.
Sono usufruttuario: posso votare e devo pagare le spese condominiali?
Vota sulle questioni di ordinaria amministrazione e di semplice godimento; per le altre, di regola vota il nudo proprietario, salvo le eccezioni previste. Usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente dei contributi dovuti.
Nel complesso ci sono più di sessanta partecipanti e un condominio non nomina il proprio rappresentante: come si procede?
Un partecipante può chiedere all’autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio condominio. Se mancano rappresentanti di altri condomìni, può ricorrere anche uno solo di quelli già nominati, dopo averli diffidati a provvedere entro un congruo termine.