Art. 1135 — Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Testo vigente al 29 aprile 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

L’assemblea decide sulla conferma dell’amministratore e sull’eventuale compenso, approva il budget annuale e stabilisce come ripartire le spese tra i condomini. Esamina anche il rendiconto e decide come utilizzare l’eventuale avanzo. Per manutenzioni straordinarie e innovazioni deve essere previsto un fondo dedicato, che può seguire le singole scadenze se il contratto prevede pagamenti progressivi. L’amministratore può disporre lavori straordinari senza preventiva decisione assembleare solo se urgenti, informandone la prima assemblea utile. L’assemblea può inoltre autorizzarlo a collaborare a iniziative di recupero e sicurezza del territorio.

Perché esiste questa norma

La norma attribuisce ai condomini il controllo sulle principali decisioni economiche e sugli interventi che incidono sull’edificio, predisponendo risorse per realizzarli. Consente al tempo stesso di intervenire con urgenza e di favorire iniziative che migliorino la sicurezza, la vivibilità e la sostenibilità della zona.

Domande frequenti

L’assemblea può decidere quanto pagare l’amministratore?

Sì. Tra i suoi compiti rientrano la conferma dell’amministratore e l’eventuale determinazione della sua retribuzione.

Chi stabilisce il budget annuale e quanto spetta a ciascun condomino?

L’assemblea approva il preventivo delle spese previste per l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini.

Se a fine gestione rimangono soldi, può trattenerli l’amministratore?

L’assemblea approva il rendiconto e decide l’impiego dell’eventuale residuo attivo.

Per lavori straordinari pagati a rate serve subito un fondo pari all’intero importo?

In linea generale il fondo deve essere pari all’ammontare dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali legati allo stato di avanzamento, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L’amministratore può ordinare da solo una riparazione straordinaria urgente?

Sì, se i lavori hanno carattere urgente; deve però riferirne alla prima assemblea. Per gli altri lavori straordinari non può procedere senza la decisione assembleare.

Richiamato da

  • Attuazione del Codice Civileart. 66

CAPO II — Del condominio negli edifici