La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Spiegazione
Per le locazioni non abitative, la durata minima è di sei anni per le attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e per il lavoro autonomo svolto abitualmente e professionalmente; sale a nove anni per alberghi, attività assimilate e teatri. Se il contratto indica una durata più breve o non ne indica alcuna, vale la durata minima prevista per l’attività. È possibile concordare un periodo più breve quando l’attività ha, per sua natura, carattere transitorio. Per gli affitti stagionali, il locatore deve riaffittare l’immobile allo stesso conduttore per la stagione successiva se questi lo chiede con raccomandata prima della scadenza; il conduttore può recedere con almeno sei mesi di preavviso, nei casi e con le modalità indicati dalla norma.
Perché esiste questa norma
La norma garantisce una durata minima che consenta a chi svolge un’attività economica o professionale di organizzarsi e operare con una certa continuità. Al tempo stesso, ammette eccezioni per attività temporanee o stagionali e permette al conduttore di uscire dal contratto rispettando il preavviso previsto.
Domande frequenti
Ho affittato un locale per aprire un negozio: il contratto può durare solo tre anni?
In via ordinaria, no: per le attività commerciali la durata non può essere inferiore a sei anni. Una durata più breve è ammessa se l’attività svolta o da svolgere ha, per sua natura, carattere transitorio.
Per un albergo vale la stessa durata minima prevista per un negozio?
No. Per gli immobili destinati ad attività alberghiere la durata minima è di nove anni.
Il contratto non indica la durata: quanto dura la locazione?
Si considera pattuita la durata minima prevista per l’attività svolta nell’immobile: sei anni nei casi ordinari contemplati dalla norma, nove per attività alberghiere, assimilate o teatrali.
Affitto un locale solo durante l’estate: posso chiedere di riaverlo anche l’anno prossimo?
Sì, se il locatore ha ricevuto la richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza. L’obbligo di riaffittare allo stesso conduttore per la medesima stagione dura al massimo sei anni consecutivi, o nove per l’utilizzazione alberghiera.
Posso lasciare il locale prima della scadenza del contratto?
Il contratto può prevedere il recesso in qualsiasi momento, con almeno sei mesi di preavviso tramite raccomandata. Anche in assenza di questa previsione, il conduttore può recedere per gravi motivi con lo stesso preavviso e la stessa modalità.