Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. 21
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Spiegazione
Se il proprietario vuole vendere a pagamento l’immobile locato, deve avvisare il conduttore tramite ufficiale giudiziario, indicando il prezzo in denaro e le condizioni della vendita. Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione per comunicare, con la stessa modalità, se acquista alle condizioni proposte. Se accetta, il prezzo va versato entro 30 giorni dal sessantesimo giorno successivo alla notifica del proprietario, insieme alla stipula del contratto o del preliminare, salvo diverse condizioni indicate nell’avviso. Se i conduttori sono più di uno, l’avviso va inviato a ciascuno; chi non comunica agli altri aventi diritto entro 30 giorni dalla notifica che intende esercitare la prelazione è considerato rinunciatario.
Perché esiste questa norma
La norma offre al conduttore la possibilità di acquistare l’immobile e di proseguire l’attività nei locali, evitando che la vendita lo colga di sorpresa. La comunicazione delle condizioni e i termini stabiliti tutelano anche la certezza della vendita e consentono al proprietario di conoscere tempestivamente la scelta del conduttore.
Domande frequenti
Il proprietario può limitarsi ad avvisarmi a voce o via email?
No. La comunicazione deve essere notificata tramite ufficiale giudiziario e deve indicare il prezzo, le altre condizioni della vendita e l’invito a dichiarare se si intende esercitare la prelazione.
Quanto tempo ho per decidere e quando devo pagare?
Hai 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per esercitare la prelazione. Se la eserciti, il pagamento va effettuato entro i 30 giorni successivi al sessantesimo giorno dalla notifica del proprietario, contestualmente alla stipula, salvo diversa condizione indicata nell’avviso.
Se l’immobile è locato a più conduttori, posso acquistarlo da solo?
La prelazione può essere esercitata congiuntamente da tutti oppure dai conduttori rimasti, se uno o più vi rinunciano. Chi ha diritto alla prelazione e intende avvalersene deve comunicarlo agli altri aventi diritto entro 30 giorni dalla notifica del proprietario.
Il proprietario può indicare un prezzo non in denaro o omettere altre condizioni?
Il corrispettivo deve essere quantificato in denaro e la comunicazione deve riportare anche le altre condizioni alle quali la vendita dovrebbe concludersi. Il conduttore può esercitare la prelazione offrendo condizioni uguali a quelle comunicate.
La prelazione vale anche se il proprietario trasferisce l’immobile al coniuge o a un parente?
No, la norma esclude il trasferimento al coniuge o ai parenti entro il secondo grado. Esclude inoltre i casi richiamati dall’articolo 732 del codice civile, nei quali la prelazione opera a favore dei coeredi.