Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
Spiegazione
Se, alla scadenza del contratto rinnovato, il locatore vuole affittare l’immobile a un’altra persona, deve comunicare al conduttore le condizioni proposte almeno 60 giorni prima, con raccomandata con avviso di ricevimento. Il conduttore può subentrare alle stesse condizioni, comunicando la propria offerta entro 30 giorni da quando riceve la comunicazione. Questo diritto non opera in alcune situazioni, tra cui il caso in cui il conduttore abbia già detto che non vuole rinnovare o la locazione termini per suo inadempimento o recesso. Il diritto può rivivere se il nuovo contratto si scioglie entro un anno oppure se il locatore, dopo aver ottenuto il rilascio senza voler affittare a terzi, concede l’immobile in affitto entro sei mesi.
Perché esiste questa norma
La norma tutela il conduttore, consentendogli di proseguire l’attività nell’immobile quando un nuovo affitto è previsto, a parità di condizioni. Impone inoltre trasparenza al locatore e impedisce che il diritto sia aggirato con una locazione solo apparente o di breve durata.
Domande frequenti
Quanto tempo ho per accettare le condizioni proposte dal locatore?
Devi comunicare la tua offerta entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore, proponendo condizioni uguali a quelle indicate.
Il locatore deve avvisarmi se ha intenzione di affittare l’immobile a un altro?
Sì, se si tratta della scadenza del contratto rinnovato e intende affittare l’immobile a terzi. La comunicazione deve arrivare almeno 60 giorni prima della scadenza e va inviata con raccomandata con avviso di ricevimento.
Ho detto che non voglio rinnovare: posso poi invocare la prelazione?
L’obbligo del locatore di comunicarti l’offerta non ricorre se hai comunicato che non intendi rinnovare la locazione.
Il mio contratto è terminato per un mio inadempimento: ho comunque diritto di prelazione?
No. La norma esclude l’obbligo di comunicazione nei casi di cessazione dovuti a inadempimento o recesso del conduttore e nelle procedure indicate per il conduttore.
Il locatore ha affittato a un altro, ma il nuovo contratto è finito dopo pochi mesi: posso far valere il mio diritto?
Sì, il diritto di prelazione è conservato se il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore si scioglie entro un anno.