In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile. 16
Spiegazione
Quando una locazione commerciale termina per ragioni diverse dall’inadempimento, dalla disdetta o dal recesso del conduttore e dalle procedure concorsuali indicate, il conduttore può avere diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento: di regola equivale a 18 mensilità dell’ultimo canone, mentre per le attività alberghiere equivale a 21. Se entro un anno dall’uscita un nuovo esercizio avvia nello stesso immobile la stessa attività, o un’attività affine della medesima categoria merceologica, spetta anche una seconda indennità dello stesso importo. La prima indennità deve essere corrisposta perché si possa eseguire il rilascio; la seconda va pagata quando inizia la nuova attività. Se l’importo è contestato in giudizio, il pagamento della somma indicata dal conduttore, offerta dal locatore o stabilita in primo grado consente il rilascio, salvo conguaglio finale.
Perché esiste questa norma
La norma protegge il valore commerciale creato dal conduttore e che può restare a vantaggio di chi subentra nei locali. Prevede inoltre una tutela ulteriore se l’immobile viene riutilizzato in tempi ravvicinati per un’attività uguale o affine, e bilancia il rilascio con il pagamento dell’indennità.
Domande frequenti
Ho lasciato il locale perché il locatore non ha rinnovato il contratto: posso chiedere l’indennità?
Può spettare se ricorrono i requisiti previsti per l’attività esercitata e la cessazione non dipende da una delle cause escluse dalla norma, come l’inadempimento o la disdetta o il recesso del conduttore.
Come si calcola l’indennità se il canone è cambiato nel tempo?
Si considera l’ultimo canone corrisposto: l’indennità è pari a 18 mensilità, oppure a 21 mensilità per le attività alberghiere.
Se dopo la mia uscita il locale viene affittato a un’attività diversa, ho diritto a un’altra indennità?
Sì, se la nuova attività è affine alla precedente e appartiene alla stessa categoria merceologica, e viene iniziata entro un anno dalla cessazione. La seconda indennità ha lo stesso importo della prima.
Entro quanto tempo deve iniziare la nuova attività perché spetti la seconda indennità?
Deve iniziare entro un anno dalla cessazione della precedente attività. La seconda indennità è dovuta all’inizio del nuovo esercizio.
Possono farmi lasciare il locale prima che sia deciso l’importo contestato?
Nel giudizio, le parti devono indicare la somma richiesta o offerta. Il rilascio può essere eseguito dopo il pagamento dell’importo indicato dal conduttore, offerto dal locatore o stabilito in primo grado, salvo conguaglio alla fine del giudizio.