Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all'articolo 1, il tempo già trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione.
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti di cui al presente articolo a partire dall'inizio del secondo anno a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, ed il canone è adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge nella misura del 50 per cento della differenza risultante fra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto è superiore a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo all'entrata in vigore della presente legge.
Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo.
Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone può essere modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. (2) (4) 25
Spiegazione
La norma disciplina il passaggio alle nuove regole per alcuni contratti abitativi già in corso: la durata si calcola tenendo conto del tempo già trascorso, oppure del tempo dal rinnovo, e le stesse regole valgono se era già iniziata una procedura per finita locazione. Il canone previsto dalla nuova disciplina si applica dall’inizio del secondo anno dall’entrata in vigore; nel periodo intermedio, il locatore può chiedere, dal primo giorno del quarto mese, un aumento pari alla metà della differenza rispetto al canone definito secondo l’articolo 12. Se il canone già pagato è superiore a tale importo, le nuove regole sul canone si applicano invece dal primo giorno del quarto mese. Fino alla scadenza prevista per la durata, sono ammessi soltanto aggiornamenti annuali legati all’ISTAT, nella misura del 75% della variazione; regole analoghe su durata e procedimenti valgono per alcuni contratti indicati nell’articolo 26.
Perché esiste questa norma
La norma evita che il passaggio alla nuova disciplina interrompa bruscamente i rapporti già in corso, tutelando sia la continuità della locazione sia l’equilibrio economico tra locatore e conduttore. Scagliona gli effetti sui canoni e limita temporaneamente gli aumenti per rendere graduale l’adeguamento.
Domande frequenti
Come si calcola la durata se il contratto era già in corso?
Si considera la durata prevista dalla nuova disciplina, sottraendo il tempo già trascorso dall’inizio della locazione o, se il contratto è stato rinnovato, dalla data del rinnovo.
Se il locatore aveva già avviato una procedura per finita locazione, queste regole valgono comunque?
Sì. La norma estende le regole sulla durata anche ai contratti per i quali, all’entrata in vigore della legge, era già in corso una procedura per convalida di licenza o sfratto per finita locazione.
Quando può essere chiesto l’aumento transitorio del canone?
Su richiesta del locatore, dal primo giorno del quarto mese successivo all’entrata in vigore della legge. L’aumento è pari al 50% della differenza tra il canone definito secondo l’articolo 12 e quello corrisposto, al netto degli oneri accessori.
E se il canone che pago è già superiore a quello definito secondo l’articolo 12?
Le regole sul canone richiamate dagli articoli 12 e 24 si applicano dal primo giorno del quarto mese successivo all’entrata in vigore della legge.
Il locatore può aumentare il canone ogni anno prima della scadenza prevista?
La norma consente soltanto un aggiornamento annuale, su richiesta del locatore, pari al 75% della variazione ISTAT dell’anno precedente. Non prevede altri adeguamenti in quel periodo.
Capo I — CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE