In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato è normale;
b) 0,80 se lo stato è mediocre;
c) 0,60 se lo stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonché dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti. 25
Spiegazione
L’articolo stabilisce coefficienti diversi in base alle condizioni dell’immobile: 1,00 se normali, 0,80 se mediocri e 0,60 se scadenti. La valutazione considera sei elementi dell’alloggio, come impianti e infissi, e due gruppi di parti comuni, come scale e facciate. In generale, lo stato è mediocre se tre elementi sono in cattive condizioni, di cui almeno due interni all’alloggio; è scadente se gli elementi sono almeno quattro, di cui almeno tre interni. Alcune mancanze essenziali, come l’assenza di acqua corrente o di servizi igienici privati, comportano comunque la classificazione come scadente.
Perché esiste questa norma
La norma mira a graduare la valutazione dell’immobile in modo coerente con il suo stato effettivo di conservazione e manutenzione. Individua criteri minimi e considera anche le parti comuni, così da evitare che la valutazione dipenda soltanto da aspetti soggettivi o da una singola caratteristica dell’alloggio.
Domande frequenti
Quali elementi del mio appartamento vengono considerati?
Si valutano pavimenti, pareti e soffitti, infissi, impianto elettrico, impianto idrico e servizi igienici, e riscaldamento.
Le condizioni delle scale o della facciata possono incidere sulla valutazione?
Sì. Tra gli elementi comuni considerati rientrano accessi, scale e ascensore, oltre a facciate, coperture e altre parti comuni.
Quando l’immobile è classificato come mediocre?
Quando tre elementi sono in condizioni scadenti e almeno due di questi appartengono all’unità immobiliare.
Se l’alloggio non ha acqua corrente in cucina, può essere considerato soltanto mediocre?
No. L’assenza di impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi comporta in ogni caso la classificazione come scadente.
Chi doveva precisare nel dettaglio i criteri di valutazione?
La norma demandava al Ministro dei lavori pubblici l’indicazione analitica degli elementi, con un decreto da emanare entro tre mesi dall’entrata in vigore della legge.