Art. 2645-bis — Trascrizione di contratti preliminari
I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.
La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.
Spiegazione
La trascrizione rende conoscibile ai terzi un preliminare immobiliare, purché risulti da atto pubblico o da scrittura privata con firma autenticata o accertata giudizialmente. Se il definitivo viene trascritto in tempo, la tutela prevale sulle successive trascrizioni e iscrizioni contro il promittente venditore. La protezione viene meno se non si trascrive il definitivo, un atto che esegue il preliminare o la relativa domanda giudiziale: occorre farlo entro un anno dalla data fissata per il definitivo e, comunque, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Per immobili da costruire, il preliminare deve indicare superficie e quota in millesimi; gli effetti sulle singole porzioni si producono quando l’edificio ha il rustico e la copertura completati.
Perché esiste questa norma
La norma protegge chi acquista con un preliminare dal rischio che, nel frattempo, il venditore disponga dell’immobile o che altri creditori trascrivano o iscrivano diritti che pregiudichino l’acquisto. Per gli edifici in costruzione, le indicazioni richieste permettono di individuare la porzione promessa e di collegare la tutela alla sua futura realizzazione.
Domande frequenti
Ho firmato un preliminare su un foglio privato: posso trascriverlo?
Non basta una scrittura privata con firme non autenticate: il preliminare deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Dopo il mio preliminare trascritto, il venditore promette la casa a un’altra persona: chi è tutelato?
Se il definitivo o un atto esecutivo del preliminare viene trascritto nei termini, la trascrizione prevale su quelle eseguite contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare.
Quanto tempo ho per trascrivere il definitivo?
La trascrizione deve avvenire entro un anno dalla data concordata per il definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Sono due limiti distinti: vale quello che scade prima.
Sto comprando un appartamento ancora da costruire: quali dati deve contenere il preliminare?
Deve indicare la superficie utile della porzione promessa e la quota, espressa in millesimi, del diritto sull’intero edificio in costruzione.
Quando la trascrizione riguarda concretamente l’appartamento che sto comprando in costruzione?
Inizialmente è riferita alla quota individuata nel preliminare. Quando l’edificio ha il rustico, comprese le mura perimetrali delle singole unità, e la copertura completata, gli effetti si estendono alla porzione corrispondente e alle parti comuni.