Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell'apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.
In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale.
Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 174, il contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l'esecuzione nei termini e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Con l'accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto.
Nell'ipotesi di cui al comma 3, il creditore ipotecario può contestare, con l'impugnazione di cui all'articolo 206, comma 3, la congruità del prezzo pattuito dimostrando che, al momento della stipula del contratto, il valore di mercato del bene era superiore a quello pattuito di almeno un quarto. Se la non congruità del prezzo è accertata, il contratto si scioglie e si procede alla liquidazione del bene. Il promissario acquirente può evitare lo scioglimento del contratto eseguendo il pagamento della differenza prima che il collegio provveda sull'impugnazione ai sensi dell'articolo 207, comma 13.
In tutti i casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l'immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari all'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato con mezzi tracciabili. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo nonché delle ipoteche iscritte sull'immobile.
Spiegazione
Se il venditore entra in liquidazione giudiziale, il curatore può sciogliere il preliminare immobiliare, ma in alcuni casi il compratore è protetto. In particolare, il contratto trascritto può proseguire se riguarda la casa principale del compratore o la sede principale della sua impresa, purché la trascrizione sia ancora efficace e il compratore chieda l’esecuzione nei tempi e con le modalità previsti. Se il curatore subentra, l’immobile viene consegnato nello stato in cui si trova e gli acconti sono opponibili alla procedura solo per quanto risulta pagato con mezzi tracciabili. Un creditore ipotecario può contestare un prezzo troppo basso; il compratore può evitarne lo scioglimento pagando la differenza prima della decisione sull’impugnazione.
Perché esiste questa norma
La norma bilancia l’esigenza di gestire e liquidare in modo ordinato il patrimonio del debitore con l’affidamento di chi ha già stipulato e trascritto un preliminare. Offre una tutela rafforzata per l’abitazione principale e per la sede d’impresa, senza sacrificare i creditori se il prezzo pattuito è significativamente inferiore al valore di mercato.
Domande frequenti
Il curatore può sciogliere il preliminare anche se avevo già chiesto il trasferimento dell’immobile?
Sì, può farlo anche se la domanda è stata proposta e trascritta prima dell’apertura della liquidazione giudiziale. Tuttavia, lo scioglimento non è opponibile se la domanda viene poi accolta.
Avevo comprato la casa in cui vivo: il preliminare può essere sciolto?
Il contratto trascritto non si scioglie se l’immobile è destinato a diventare la sua abitazione principale, la trascrizione è ancora efficace e lei chiede l’esecuzione nei tempi e con le modalità previsti per le domande sui beni della procedura.
Se il curatore scioglie il preliminare, posso chiedere anche i danni?
Può far valere il proprio credito nella procedura, ma non gli spetta il risarcimento del danno previsto per questo scioglimento. Se il preliminare era trascritto e la trascrizione era ancora efficace all’apertura della liquidazione, il credito beneficia del privilegio previsto dalla legge.
Ho versato gli acconti in contanti: saranno riconosciuti?
Quando il curatore subentra nel preliminare, gli acconti pagati prima dell’apertura della liquidazione sono opponibili alla procedura solo nella misura che il compratore dimostra di aver versato con mezzi tracciabili.
Che cosa succede se il creditore ipotecario ritiene che il prezzo concordato fosse troppo basso?
Può contestarlo dimostrando che, al momento del preliminare, il valore di mercato era superiore di almeno un quarto. Se la contestazione è accolta, il contratto si scioglie; il compratore può impedirlo pagando la differenza prima della decisione sull’impugnazione.