Art. 2775-bis — Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari
Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi.
Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825-bis.
Spiegazione
Se un preliminare di vendita immobiliare è stato trascritto e non viene eseguito, il promissario acquirente può avere una garanzia privilegiata sull’immobile per i crediti che derivano dall’inadempimento. La tutela opera solo se la trascrizione è ancora efficace quando si verifica il fatto rilevante: la risoluzione documentata con data certa, la domanda giudiziale di risoluzione o di pagamento, il pignoramento oppure l’intervento nell’esecuzione avviata da altri. Questo privilegio, però, non prevale sulle ipoteche indicate dalla norma, comprese quelle concesse per finanziare l’acquisto dell’immobile.
Perché esiste questa norma
La norma protegge chi ha versato o comunque maturato crediti nell’ambito di un preliminare trascritto, attribuendogli una garanzia legata proprio all’immobile promesso in vendita. Al tempo stesso tutela alcuni creditori ipotecari, escludendo che il privilegio del promissario acquirente possa essere opposto loro.
Domande frequenti
Il venditore non conclude la vendita: posso rivalermi sull’immobile?
Se il preliminare è stato trascritto e ricorrono le condizioni previste, i crediti derivanti dalla mancata esecuzione possono essere assistiti da privilegio speciale sull’immobile.
Basta aver firmato un preliminare per ottenere questo privilegio?
No. Il preliminare deve essere stato trascritto e gli effetti della trascrizione devono essere ancora efficaci al momento del fatto rilevante indicato dalla norma.
Quali eventi possono rilevare per verificare se la trascrizione è ancora efficace?
La risoluzione del contratto risultante da un atto con data certa, la domanda giudiziale di risoluzione o di pagamento, la trascrizione del pignoramento oppure l’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.
La mia garanzia prevale sempre sull’ipoteca della banca del venditore?
No. Il privilegio non è opponibile ai creditori con ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per comprare l’immobile né a quelli garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825-bis.
Un altro creditore ha pignorato l’immobile: perdo automaticamente ogni tutela?
Non necessariamente. La norma considera anche il momento dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi; occorre però verificare che, in quel momento, gli effetti della trascrizione non siano cessati.