Art. 2825-bis — Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare
L'ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all'articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell'articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l'accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.
Spiegazione
Se un immobile, anche ancora da costruire, è finanziato con un mutuo garantito da ipoteca, questa può avere priorità rispetto a un preliminare trascritto prima. La priorità vale soltanto per la parte del debito che chi ha promesso di acquistare si è impegnato ad assumere. L’impegno può essere inserito nel preliminare oppure assunto con un atto successivo; in quest’ultimo caso, l’atto va annotato accanto alla trascrizione del preliminare. La regola riguarda i finanziamenti destinati alla realizzazione dell’edificio o del complesso condominiale.
Perché esiste questa norma
La norma consente di finanziare la costruzione riconoscendo efficacia alla garanzia ipotecaria per la quota di debito assunta dal promissario acquirente. Al tempo stesso, limita questa priorità a tale quota e rende conoscibile l’accollo successivo tramite annotazione.
Domande frequenti
Ho trascritto il preliminare prima che fosse iscritta l’ipoteca: sono sempre tutelato per primo?
Non necessariamente. Per la quota del finanziamento che ti sei impegnato ad assumere, l’ipoteca può prevalere anche se il preliminare era stato trascritto prima.
Nel preliminare mi sono accollato solo una parte del mutuo: che cosa succede per il resto?
La priorità dell’ipoteca prevista da questa norma riguarda soltanto la quota di debito che hai assunto. Non si estende automaticamente alla parte non accollata.
Ho accettato di assumere una quota del mutuo dopo aver firmato il preliminare: cosa devo fare?
L’accollo deve risultare da un atto successivo, che va annotato a margine della trascrizione del preliminare.
La regola vale anche se l’edificio non è ancora terminato?
Sì. Può riguardare anche un edificio o un complesso condominiale da costruire o in corso di costruzione.
Qualsiasi ipoteca sull’immobile può prevalere sul mio preliminare?
No. La norma riguarda l’ipoteca a garanzia del finanziamento destinato alla realizzazione dell’edificio o del complesso condominiale, e la priorità è limitata alla quota di debito che hai assunto.