Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.
Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'art. 2644.
L'ipoteca legale a favore dell'alienante e quella a favore del condividente, iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l'acquirente o il condividente tenuto al conguaglio.
Spiegazione
Se acquisti un immobile, chi trascrive o iscrive successivamente atti contro di te non ottiene gli effetti previsti finché non è trascritto anche il tuo acquisto precedente. Una volta completata la catena delle trascrizioni, gli atti successivi valgono secondo l’ordine in cui sono stati eseguiti, fatti salvi i criteri di priorità richiamati dall’articolo 2644. C’è un’eccezione: l’ipoteca legale del venditore o del condividente, se iscritta insieme alla trascrizione dell’acquisto o della divisione, prevale su formalità anteriori contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio. La mancata trascrizione dell’atto precedente non significa, da sola, che l’acquisto sia invalido.
Perché esiste questa norma
La norma tutela la chiarezza e l’affidabilità delle risultanze dei registri immobiliari, rendendo conoscibile la successione degli acquisti e delle formalità. Stabilisce inoltre una priorità per le ipoteche legali del venditore e del condividente, così da proteggere i crediti collegati alla vendita o alla divisione.
Domande frequenti
Ho comprato casa, ma il mio venditore non aveva trascritto il proprio acquisto: che succede?
La catena delle trascrizioni è incompleta. Finché non viene trascritto l’acquisto precedente, gli atti successivi trascritti o iscritti contro di te non producono effetto secondo questa norma.
Se trascrivo oggi il mio acquisto, prevalgo automaticamente su chi ha trascritto prima?
Non automaticamente. Completata la catena, gli atti producono effetto secondo il rispettivo ordine, nel rispetto delle regole di priorità richiamate dall’articolo 2644.
Un’ipoteca iscritta contro di me prima della trascrizione del mio acquisto è sempre prioritaria?
No. L’ipoteca legale a favore del venditore, se iscritta insieme alla trascrizione del titolo di acquisto, prevale sulle formalità anteriori contro l’acquirente.
Dopo una divisione ereditaria, l’ipoteca legale del condividente può prevalere su iscrizioni precedenti?
Sì, se è iscritta contemporaneamente alla trascrizione della divisione e riguarda il condividente tenuto al conguaglio.
La mancata trascrizione dell’acquisto precedente annulla il mio acquisto?
Non per il solo effetto di questa norma. Essa disciplina gli effetti delle successive trascrizioni e iscrizioni; non afferma che il contratto di acquisto sia, per questo motivo, invalido.