Art. 1599 — Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.
Spiegazione
Se una cosa viene venduta, chi l’ha comprata deve rispettare la locazione quando questa aveva una data certa anteriore alla vendita. Per i beni mobili non registrati, però, il compratore in buona fede che ne ha già ottenuto il possesso non è vincolato dalla locazione. Per gli immobili, una locazione non trascritta può essere fatta valere contro il compratore soltanto entro il limite di nove anni dall’inizio della locazione. Il compratore deve comunque rispettarla se si è impegnato a farlo con il venditore.
Perché esiste questa norma
La norma cerca di conciliare la tutela di chi usa un bene in locazione con la certezza degli acquisti e la protezione del compratore che non conosce il contratto. Per questo attribuisce rilievo alla data certa, al possesso in buona fede e, per gli immobili non trascritti, a un limite temporale.
Domande frequenti
Ho affittato una casa e il proprietario l’ha venduta: devo andarmene?
Non necessariamente. Il compratore deve rispettare la locazione se questa aveva data certa anteriore alla vendita; per una locazione immobiliare non trascritta, il vincolo verso il compratore è limitato a nove anni dall’inizio.
Ho comprato un mobile usato che era in affitto: devo restituirlo al locatario?
La locazione non è opponibile se il bene è mobile e non registrato e lei ne ha ottenuto il possesso in buona fede.
La locazione della mia casa non è stata trascritta: per quanto tempo può vincolare chi la compra?
Può essere fatta valere contro il compratore entro il limite di nove anni dall’inizio della locazione; oltre quel limite non gli è opponibile in base a questa regola.
Il contratto di locazione è stato firmato prima della vendita: basta questo per vincolare il nuovo proprietario?
Non basta la sola firma anteriore: occorre che il contratto abbia data certa anteriore all’alienazione, ferme le regole specifiche per i beni mobili non registrati e per gli immobili non trascritti.
Il compratore ha promesso al venditore che avrebbe rispettato il mio affitto: è tenuto a farlo?
Sì. Il compratore deve rispettare la locazione se ha assunto questo obbligo verso il venditore.