Art. 1602 — Effetti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente
Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Spiegazione
Se chi compra un immobile deve rispettare la locazione già in corso, diventa il nuovo titolare del rapporto dal giorno dell’acquisto. Da quel momento può far valere i diritti previsti dal contratto e deve rispettarne gli obblighi. La regola non significa che ogni locazione sia automaticamente vincolante per chi compra: presuppone che il contratto sia opponibile all’acquirente.
Perché esiste questa norma
La norma tutela la continuità del rapporto di locazione quando l’immobile cambia proprietario e protegge l’affidamento di chi lo abita o lo utilizza in forza del contratto. Al tempo stesso chiarisce da quando l’acquirente subentra nella posizione del locatore.
Domande frequenti
Se compro una casa già affittata, posso chiedere all’inquilino di andarsene subito?
Non per il solo fatto di averla acquistata. Se la locazione deve essere rispettata, subentri nel rapporto dal giorno dell’acquisto e l’inquilino conserva la posizione prevista dal contratto.
A chi deve pagare l’affitto l’inquilino dopo la vendita?
Dal giorno dell’acquisto il compratore subentra nei diritti derivanti dalla locazione. Occorre quindi verificare le modalità di pagamento e comunicare all’inquilino a chi corrispondere i canoni.
Il nuovo proprietario deve rispettare gli obblighi del vecchio locatore?
Sì, dal giorno dell’acquisto, se è tenuto a rispettare la locazione. Gli obblighi derivanti dal contratto passano a lui per il periodo successivo al subentro.
Il compratore diventa responsabile anche per gli affitti non pagati prima della vendita?
L’articolo disciplina il subentro dal giorno dell’acquisto, ma non risolve da solo ogni questione relativa ai debiti maturati prima. Per stabilire chi possa reclamarli occorre esaminare la situazione concreta e gli accordi pertinenti.
La regola vale anche se il compratore non ha firmato il contratto di affitto?
Sì, la firma del compratore non è indicata come condizione del subentro. La regola opera però solo quando la locazione è opponibile all’acquirente.
Sezione I — Disposizioni generali
- Art. 1594 — Sublocazione o cessione della locazione
- Art. 1595 — Rapporti tra il locatore e il subconduttore
- Art. 1596 — Fine della locazione per lo spirare del termine
- Art. 1597 — Rinnovazione tacita del contratto
- Art. 1598 — Garanzie della locazione
- Art. 1599 — Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
- Art. 1600 — Detenzione anteriore al trasferimento
- Art. 1601 — Risarcimento del danno al conduttore licenziato
- Art. 1603 — Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
- Art. 1604 — Vendita della cosa locata con patto di riscatto
- Art. 1605 — Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione
- Art. 1606 — Estinzione del diritto del locatore