Art. 1605 — Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione
La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali.
Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento.
Spiegazione
Se il proprietario rinuncia ai canoni futuri o li cede a un’altra persona, chi compra l’immobile è tenuto a rispettare l’accordo solo se questo risulta da uno scritto con data certa anteriore alla vendita. Fa eccezione il canone pagato in anticipo secondo gli usi locali, che può essere fatto valere anche senza tale documento. Se la rinuncia o la cessione riguarda più di tre anni e non è stata trascritta, il compratore deve rispettarla al massimo per tre anni. Se, al momento della vendita, quei tre anni sono già trascorsi, l’accordo vale nei suoi confronti soltanto per l’anno in corso.
Perché esiste questa norma
La norma protegge chi acquista l’immobile, evitando che accordi non verificabili o non resi pubblici riducano i canoni che può aspettarsi di ricevere. Al tempo stesso tutela gli accordi documentati e i pagamenti anticipati conformi agli usi locali, ponendo un limite più stretto alle intese di lunga durata non trascritte.
Domande frequenti
Ho concordato a voce con il proprietario che non pagherò i prossimi canoni. Il nuovo acquirente deve rispettare l’accordo?
In generale no: per essere opposto all’acquirente, l’accordo deve risultare da uno scritto con data certa anteriore al trasferimento dell’immobile.
Ho pagato alcuni mesi in anticipo: il nuovo proprietario può chiedermi di pagarli di nuovo?
Il pagamento anticipato può essere opposto anche al nuovo proprietario se è stato eseguito in conformità agli usi locali.
Il proprietario mi ha scritto che non devo pagare i canoni, ma il documento è successivo alla vendita. Vale contro chi ha comprato?
No. Il documento deve avere data certa anteriore al trasferimento per poter essere fatto valere contro l’acquirente.
Ho un accordo scritto per non pagare cinque anni di canoni, ma non è stato trascritto. Quanto vale contro l’acquirente?
Può essere opposto entro il limite di tre anni. La regola si applica anche se l’accordo è scritto e ha data certa.
L’accordo non trascritto riguarda più di tre anni e il triennio era già trascorso quando è stato venduto l’immobile. Che cosa posso far valere?
Contro l’acquirente puoi far valere l’accordo soltanto per l’anno in corso al momento del trasferimento.