Art. 657 — Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione
Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
Note di aggiornamento (2)
(171) Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha disposto (con l'art. 35, comma 1) che "Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti".
(173) Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197, ha disposto (con l'art. 35, comma 1) che "Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti".
Spiegazione
Il proprietario o chi concede l’immobile può avviare la procedura per ottenerne la restituzione già prima della scadenza, chiedendo che il giudice convalidi la licenza. Deve rispettare i preavvisi stabiliti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Dopo la scadenza può intimare lo sfratto con questa procedura solo se il rinnovo tacito è escluso dal contratto o da precedenti atti o comunicazioni. La norma riguarda anche altre situazioni, come il comodato di immobili e l’affitto di un’azienda.
Perché esiste questa norma
La norma permette a chi ha diritto a riottenere il bene di attivarsi in anticipo, così da evitare attese dopo la scadenza. La possibilità di procedere dopo la scadenza è limitata ai casi in cui il rapporto non si rinnova tacitamente, tutelando la certezza sulla sua durata.
Domande frequenti
Il proprietario può avviare la procedura prima che scada il contratto?
Sì. Può intimare la licenza prima della scadenza e chiedere contestualmente al giudice la convalida, rispettando il preavviso previsto.
Il contratto è già scaduto: si può chiedere lo sfratto con questa procedura?
Sì, se il rinnovo tacito è escluso dal contratto oppure da atti o comunicazioni precedenti.
Se il contratto non dice nulla sul rinnovo, posso usare questa procedura dopo la scadenza?
Non in base a questa norma, salvo che precedenti atti o comunicazioni abbiano escluso il rinnovo tacito. Occorre verificare concretamente il rapporto e le comunicazioni inviate.
Questa procedura vale solo per chi affitta una casa?
No. L’articolo comprende anche, tra gli altri, il comodatario di un immobile, l’affittuario di azienda e alcune figure di conduzione agricola.
Quanto tempo prima devo inviare la comunicazione?
L’articolo non fissa un termine unico: occorre rispettare quello previsto dal contratto, dalla legge o dagli usi locali applicabili.
CAPO II — Del procedimento per convalida di sfratto