Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'art. 1603.
Spiegazione
Chi compra un bene venduto forzatamente, in genere, deve rispettare le locazioni con data certa anteriore al pignoramento. Per gli immobili, una locazione superiore a nove anni non è opponibile oltre i primi nove anni dall’inizio se non era stata trascritta prima del pignoramento; per i beni mobili, l’acquirente in buona fede che ne ottiene il possesso può non essere vincolato. In ogni caso, il compratore può non rispettare una locazione con un canone inferiore di almeno un terzo al prezzo equo o a quello delle precedenti locazioni. Se manca una data certa ma il conduttore occupava già il bene prima del pignoramento, la locazione va rispettata solo per la durata prevista per le locazioni senza termine; se il contratto prevede la cessazione in caso di vendita, l’acquirente può intimare licenza secondo l’articolo 1603.
Perché esiste questa norma
La norma concilia la tutela di chi ha preso in locazione il bene con il diritto dell’acquirente a riceverlo senza vincoli non conoscibili o abusivi. Data certa, trascrizione e congruità del canone servono a distinguere le locazioni affidabili da quelle che potrebbero ridurre artificiosamente il valore del bene venduto.
Domande frequenti
Ho affittato un appartamento prima del pignoramento: il nuovo proprietario può mandarmi via?
Di regola deve rispettare la locazione se questa ha data certa anteriore al pignoramento. La risposta può cambiare se ricorre una delle eccezioni previste, per esempio un canone molto inferiore al giusto prezzo.
Il mio contratto immobiliare dura dodici anni, ma non è stato trascritto: per quanto vale contro chi compra all’asta?
Se non è stato trascritto prima del pignoramento, è opponibile all’acquirente soltanto entro il limite di nove anni dall’inizio della locazione.
Ho preso in affitto un macchinario, ma il compratore lo ha ricevuto in buona fede: deve rispettare il contratto?
Non necessariamente. Per i beni mobili, la locazione può non essere opponibile se l’acquirente ne ha ottenuto il possesso in buona fede.
Il mio contratto non ha data certa, ma abito lì da prima del pignoramento: sono tutelato?
Sì, ma solo per la durata corrispondente a quella prevista per le locazioni senza termine. La norma non garantisce in questo caso il rispetto dell’intera durata indicata nel contratto.
Il contratto dice che la locazione può cessare se il bene viene venduto: cosa può fare l’acquirente?
Può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni richiamate dall’articolo 1603.
Paragrafo § 3 — Effetti della vendita forzata e dell'assegnazione