Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Note di aggiornamento (2)
(87) La L. 5 agosto 1978, n. 457, come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l'art. 30, comma 2) che "In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio".
(283) Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55, ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che "In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Spiegazione
Se il condominio vuole realizzare un’opera molto costosa o considerata superflua rispetto alle caratteristiche dell’edificio, chi non vuole beneficiarne non deve pagarla, purché l’opera possa essere usata separatamente. Se invece non è possibile limitarne l’uso, l’opera non si può fare, a meno che la maggioranza che l’ha approvata accetti di sostenerne interamente il costo. Chi inizialmente rinuncia può partecipare in seguito ai vantaggi, pagando la propria quota delle spese di realizzazione e manutenzione. Questa possibilità vale anche per i suoi eredi o per chi subentra nei suoi diritti.
Perché esiste questa norma
La norma evita che i condomini siano costretti a finanziare opere particolarmente onerose o di lusso dalle quali non ricavano un vantaggio. Al tempo stesso consente l’innovazione quando chi la sostiene se ne assume il costo e permette a chi ha rinunciato di aderire successivamente.
Domande frequenti
Se il condominio installa un impianto costoso che non voglio usare, devo contribuire?
Se l’impianto è molto oneroso o voluttuario e può essere utilizzato separatamente, puoi essere esonerato dalla spesa dichiarando di non voler trarne vantaggio.
E se l’opera non può essere usata separatamente dagli altri condomini?
In tal caso l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l’ha deliberata o accettata decida di pagarne integralmente il costo.
Posso cambiare idea e usare l’impianto dopo qualche anno?
Sì. Puoi partecipare ai vantaggi in qualunque momento, contribuendo alle spese sostenute per realizzare l’opera e a quelle di manutenzione.
Se eredito un appartamento da un condomino che aveva rinunciato all’innovazione, posso aderire?
Sì. La possibilità di partecipare successivamente ai vantaggi è riconosciuta anche agli eredi e agli aventi causa, con il relativo contributo alle spese.
Un’opera costosa è automaticamente considerata voluttuaria?
No. La valutazione dipende dalle particolari condizioni e dall’importanza dell’edificio; il solo costo elevato non basta a qualificare l’opera come voluttuaria.