Art. 1117-ter — Modificazioni delle destinazioni d'uso
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Spiegazione
L’assemblea può cambiare l’uso di una parte comune solo per rispondere a un’esigenza che riguarda il condominio e con una maggioranza molto elevata: quattro quinti dei partecipanti e quattro quinti del valore dell’edificio. L’avviso va affisso per almeno trenta giorni consecutivi e deve arrivare ai destinatari almeno venti giorni prima della riunione: sono due scadenze distinte. L’avviso deve precisare quale parte comune si vuole modificare e quale sarà il nuovo uso; la delibera deve dichiarare che gli adempimenti sono stati rispettati. Il cambiamento non è ammesso se può compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio, oppure alterarne il decoro architettonico.
Perché esiste questa norma
La norma permette di adattare gli spazi comuni a esigenze condivise, ma richiede un consenso ampio perché la scelta può incidere su tutti i condòmini. Gli obblighi di informazione e i divieti proteggono la partecipazione consapevole, la sicurezza e l’aspetto dell’edificio.
Domande frequenti
Basta che voti a favore la maggioranza dei presenti?
No. Occorrono insieme voti favorevoli pari ai quattro quinti dei partecipanti al condominio e ai quattro quinti del valore dell’edificio.
Con quanto anticipo devono avvisarmi della riunione?
L’avviso deve pervenire almeno venti giorni prima della data della riunione. Inoltre, deve essere affisso per almeno trenta giorni consecutivi nei luoghi indicati dalla norma.
L’avviso dice solo che si discuterà di cambiare l’uso di una parte comune: è sufficiente?
No. Deve identificare la parte comune interessata e indicare il nuovo uso. Se manca una di queste informazioni, la convocazione è nulla.
Si può trasformare un locale comune in uno spazio per attività commerciale?
La norma non esclude in assoluto un particolare nuovo uso, ma richiede un’esigenza di interesse condominiale, la maggioranza prevista e il rispetto dei divieti su stabilità, sicurezza e decoro architettonico.
Se il nuovo uso compromette la sicurezza o rovina l’aspetto dell’edificio, l’assemblea può approvarlo lo stesso?
No. Sono vietati i cambiamenti che possono pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, oppure alterarne il decoro architettonico.