Art. 38 — Variazioni del reddito dei fabbricati

Se per un triennio il reddito lordo effettivo di una unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50 per cento di questa, l'ufficio tecnico erariale, su segnalazione dell'ufficio delle imposte o del comune o su domanda del contribuente, procede a verifica ai fini del diverso classamento dell'unità immobiliare, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, della nuova determinazione della rendita. Il reddito lordo effettivo è costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi contratti; in mancanza di questi, è determinato comparativamente ai canoni di locazione di unità immobiliari aventi caratteristiche similari e ubicate nello stesso fabbricato o in fabbricati vincitori.

Se la verifica interessa un numero elevato di unità immobiliari di una zona censuaria, il Ministro delle Finanze, previo parere della Commissione censuaria centrale, dispone per l'intera zona la revisione del classamento e la stima diretta dei redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare.

Note di aggiornamento (1)
  • (115) Ai sensi di quanto disposto dall'art. 2, comma 4 del D.Lgs. 12 dicembre 2003, n. 344, il riferimento al presente articolo, da parte di norme vigenti alla data di entrata in vigore di cui al medesimo decreto, si intende alle corrispondenti disposizioni contenute nell'art. 41.
Sarà sostituito dal 1° gennaio 2027. Da quella data si applicherà il Testo Unico Imposte sui Redditi (2026). Ripreso nell'art. 40 del Testo Unico Imposte sui Redditi (2026). Testo vigente al 3 ottobre 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

Se per tre anni il reddito effettivo di un immobile si discosta dalla rendita catastale di almeno la metà di quest’ultima, può essere avviata una verifica. L’ufficio competente può così modificare la categoria catastale oppure, per gli immobili speciali o particolari, rideterminare la rendita. Per calcolare il reddito effettivo si considerano i canoni dei contratti; se mancano, si fa un confronto con immobili simili. Se il problema riguarda molti immobili della stessa zona, la revisione può essere estesa all’intera zona, dopo il parere previsto.

Perché esiste questa norma

La norma mira a evitare che la rendita catastale resti a lungo distante dal reddito effettivo dell’immobile. La possibilità di intervenire su un’intera zona consente inoltre di affrontare in modo uniforme le difformità diffuse.

Domande frequenti

Un aumento dell’affitto per un solo anno basta per chiedere una verifica?

No. La differenza deve risultare per un triennio e raggiungere almeno il 50 per cento della rendita catastale.

Come si calcola il reddito effettivo se l’immobile è affittato?

Si considerano i canoni risultanti dai contratti di locazione.

E se l’immobile non è affittato o non ci sono contratti?

Il reddito viene stimato confrontandolo con i canoni di immobili simili, situati nello stesso fabbricato o in fabbricati comparabili.

Chi può segnalare che la rendita catastale non corrisponde più alla situazione?

La verifica può essere avviata su segnalazione dell’ufficio delle imposte o del comune, oppure su domanda del contribuente.

Se molti immobili della zona hanno rendite non aggiornate, serve una verifica per ciascuno?

Il Ministro delle Finanze può disporre la revisione del classamento dell’intera zona, previo parere della Commissione censuaria centrale.

Capo II — REDDITI FONDIARI