Art. 40 — Variazioni del reddito dei fabbricati (articolo 38 decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917)
Se per un triennio il reddito lordo effettivo di una unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50 per cento di questa, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate, anche su segnalazione del comune o su domanda del contribuente, procede a verifica ai fini del diverso classamento dell'unità immobiliare, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, della nuova determinazione della rendita. Il reddito lordo effettivo è costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi contratti; in mancanza di questi, è determinato comparativamente ai canoni di locazione di unità immobiliari aventi caratteristiche similari e ubicate nello stesso fabbricato o in fabbricati viciniori.
Se la verifica interessa un numero elevato di unità immobiliari di una zona censuaria, il Ministro dell'economia e delle finanze, previo parere della commissione censuaria centrale, dispone per l'intera zona la revisione del classamento e la stima diretta dei redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare.
Spiegazione
Se per tre anni il reddito lordo effettivo di un immobile si discosta dalla rendita catastale di almeno il 50%, l’Agenzia delle entrate può verificarne il classamento o, per alcuni fabbricati, rideterminarne la rendita. Il reddito effettivo si ricava dai canoni indicati nei contratti; se non ci sono contratti, si confrontano i canoni di immobili simili nelle vicinanze. La verifica può essere avviata dall’ufficio, su segnalazione del comune o su richiesta del contribuente. Se il problema riguarda molte unità della stessa zona censuaria, può essere disposta una revisione complessiva.
Perché esiste questa norma
La norma mira a mantenere il classamento e le rendite catastali coerenti con i redditi effettivamente ricavabili dagli immobili. Prevede verifiche mirate per i singoli casi e una revisione di zona quando gli scostamenti riguardano numerose unità.
Domande frequenti
Quanto deve durare lo scostamento perché l’immobile sia verificato?
Deve durare per un triennio e raggiungere almeno il 50% della rendita catastale. Lo scostamento può essere sia in aumento sia in diminuzione.
Come si calcola il reddito effettivo se l’immobile è affittato?
Si considerano i canoni di locazione risultanti dai contratti. La norma non indica che si debbano sottrarre le spese sostenute dal proprietario.
E se l’immobile non è affittato o non c’è un contratto?
Il reddito viene stimato confrontando i canoni di immobili con caratteristiche simili, nello stesso edificio o in edifici vicini.
Posso chiedere io una verifica della rendita catastale?
Sì. La verifica può essere richiesta dal contribuente; può anche essere avviata dall’Agenzia delle entrate o su segnalazione del comune.
Che cosa succede se lo scostamento riguarda molti immobili della zona?
Il Ministro dell’economia e delle finanze può disporre la revisione del classamento per l’intera zona, dopo aver acquisito il parere della commissione censuaria centrale. Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare è prevista la stima diretta dei redditi.