Art. 38 — Reddito dei fabbricati (articolo 36 decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917; articolo 12, comma 1, decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99)
Il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana.
Per unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari.
Non si considerano produttive di reddito, se non sono oggetto di locazione, le unità immobiliari destinate esclusivamente all'esercizio del culto, compresi i monasteri di clausura, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione e le loro pertinenze. Non si considerano, altresì, produttive di reddito le unità immobiliari per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale l'unità immobiliare non è comunque utilizzata.
Non si considerano produttivi di reddito dei fabbricati, se non sono oggetto di locazione, gli immobili utilizzati nello svolgimento delle attività dirette alla produzione di vegetali di cui all'articolo 34, comma 2, lettera c), ai quali si applicano le disposizioni dell'articolo 30, commi 6 e 7.
Il reddito imputabile a ciascun condomino derivante dagli immobili di cui all'articolo 1117, n. 2, del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile un'autonoma rendita catastale, non concorre a formare il reddito del contribuente se d'importo non superiore a euro 25,82.
I redditi dei fabbricati situati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione al 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della vigente disciplina edilizia dall'imprenditore agricolo che ne sia proprietario e acquisiscono i requisiti di abitabilità previsti dalle vigenti norme, se concessi in locazione dall'imprenditore agricolo per almeno cinque anni, ai fini delle imposte sui redditi per il periodo relativo al primo contratto di locazione e, comunque, per non più di nove anni, sono considerati compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni su cui insistono.
Spiegazione
Il reddito dei fabbricati è determinato in via ordinaria sulla base del reddito medio attribuibile a ciascuna unità immobiliare urbana, comprese le sue pertinenze. Alcuni immobili non producono reddito se non sono affittati, per esempio i luoghi di culto e gli edifici inutilizzabili durante determinati lavori autorizzati. Anche specifici immobili usati per produrre vegetali e piccole quote di beni comuni condominiali sono esclusi, a certe condizioni. Per alcuni fabbricati rurali ristrutturati e affittati da imprenditori agricoli, il reddito è trattato come reddito dei terreni per il primo contratto, entro il limite massimo di nove anni.
Perché esiste questa norma
La norma stabilisce criteri uniformi per attribuire rilevanza fiscale agli immobili e individua casi in cui l’imposizione non è appropriata, come l’inutilizzabilità o l’uso religioso. Prevede inoltre regole mirate per evitare effetti sproporzionati su redditi condominiali minimi e per agevolare il recupero abitativo di fabbricati rurali.
Domande frequenti
La casa che possiedo produce sempre un reddito imponibile anche se non la affitto?
In via ordinaria, il reddito dei fabbricati si determina anche senza locazione, sulla base del reddito medio attribuibile all’unità immobiliare. La norma prevede però eccezioni specifiche.
Un edificio religioso è escluso dal reddito dei fabbricati?
Sì, se è destinato esclusivamente all’esercizio del culto e non è locato; la norma comprende anche i monasteri di clausura e le pertinenze, nel rispetto delle condizioni indicate.
Durante una ristrutturazione autorizzata devo dichiarare il reddito dell’immobile?
L’immobile non è considerato produttivo di reddito per il periodo di validità del provvedimento, se in quel periodo non è comunque utilizzato.
Devo dichiarare la mia quota di un locale comune condominiale con rendita autonoma?
La quota non concorre al reddito se l’importo imputabile al singolo condomino non supera 25,82 euro.
Per quanto tempo un fabbricato rurale ristrutturato può essere trattato come reddito del terreno?
La regola vale per il periodo del primo contratto di locazione, purché l’imprenditore agricolo proprietario lo conceda in affitto per almeno cinque anni; in ogni caso non può durare più di nove anni.