Art. 45 — Immobili non produttivi di reddito fondiario (articolo 43 decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917)
Non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi a imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni.
Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi a imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto nell'articolo 74, comma 1. Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all'articolo 104, comma 2, ultimo periodo per il medesimo periodo temporale ivi indicato.
Spiegazione
Gli immobili legati a un’impresa commerciale e quelli usati come beni strumentali per un’attività professionale non producono reddito fondiario. Per essere strumentale, un immobile deve essere usato esclusivamente dal suo possessore per l’attività professionale o commerciale. Un immobile d’impresa che, per le sue caratteristiche, non può essere destinato ad altro uso senza trasformazioni radicali è considerato strumentale anche se è vuoto, affittato o dato in comodato, salvo l’eccezione prevista dalla norma. Anche alcuni immobili richiamati dall’articolo 104 sono considerati strumentali, ma solo per il periodo lì indicato.
Perché esiste questa norma
La norma distingue gli immobili che fanno parte dell’attività economica da quelli che producono reddito fondiario, tenendo conto dell’uso effettivo e delle caratteristiche del bene. In questo modo disciplina anche gli immobili d’impresa che restano inutilizzati o vengono concessi ad altri, quando non sono concretamente destinabili a un uso diverso.
Domande frequenti
Uso una stanza di casa per la mia professione: l’immobile è strumentale?
La norma considera strumentali gli immobili usati esclusivamente per l’attività dal possessore. L’uso soltanto parziale non soddisfa, di per sé, questo requisito.
La mia società ha un edificio vuoto, progettato per un uso commerciale specifico: è strumentale?
Può esserlo se, per le sue caratteristiche, non è possibile destinarlo a un uso diverso senza trasformazioni radicali. In tal caso, la norma lo considera strumentale anche se non è utilizzato.
Se concedo in affitto un immobile della mia impresa, diventa automaticamente produttivo di reddito fondiario?
No. Se ricorrono le caratteristiche che rendono l’immobile non suscettibile di un uso diverso senza trasformazioni radicali, è considerato strumentale anche se dato in locazione, salvo l’eccezione prevista dalla norma.
Un negozio di proprietà dell’impresa è sempre strumentale, anche se potrebbe essere usato diversamente?
Non necessariamente. La regola speciale per gli immobili non utilizzati o concessi ad altri riguarda quelli non destinabili a un uso diverso senza trasformazioni radicali. La norma considera inoltre strumentali quelli usati esclusivamente dal possessore per l’impresa.
Per quanto tempo sono strumentali gli immobili richiamati dall’articolo 104?
Sono considerati strumentali per lo stesso periodo indicato nella disposizione richiamata. L’articolo qui riportato non specifica la durata.