Art. 46 — L) Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, art. 8
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38, l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.
Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa.
Note di aggiornamento (1)
(31) Il D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 ha disposto (con l'art. 3, comma 1, lettera u che "all'articolo 46, comma 5-bis, le parole «all'articolo 22, comma 3» sono sostituite dalle seguenti: «all'articolo 23, comma 01»".
Spiegazione
Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, gli atti tra vivi che trasferiscono o modificano la comunione di diritti reali sono nulli se non indicano, su dichiarazione di chi vende, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. La regola non riguarda gli atti che costituiscono, modificano o estinguono garanzie reali o servitù; se è prevista solo una sanzione pecuniaria, occorre allegarne la prova dell’integrale pagamento. Se il permesso esisteva quando l’atto è stato stipulato ma i suoi estremi sono stati omessi, una parte può confermare l’atto con un successivo atto nella stessa forma. La disciplina non si applica alle vendite giudiziarie; in quel caso, se ricorrono le condizioni per la sanatoria, l’aggiudicatario deve presentare domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto. Regole analoghe valgono per gli interventi soggetti alla SCIA indicati dalla norma.
Perché esiste questa norma
La norma tutela chi acquista diritti su un immobile, rendendo conoscibile la sua situazione edilizia prima della stipula. Al tempo stesso impedisce che atti relativi a edifici abusivi siano validamente conclusi senza i riferimenti edilizi richiesti o, nei casi previsti, senza prova del pagamento della sanzione.
Domande frequenti
Posso vendere un edificio senza indicare gli estremi del permesso di costruire?
No, se la costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985. L’atto deve riportare gli estremi del permesso o del permesso in sanatoria, dichiarati da chi vende; altrimenti è nullo e non può essere stipulato.
Nel rogito ho dimenticato di indicare un permesso che esisteva già: l’atto è recuperabile?
Sì. Se il permesso esisteva al momento della stipula, una sola delle parti può confermare l’atto con un successivo atto redatto nella stessa forma e contenente gli estremi omessi.
Se per l’abuso è prevista soltanto una sanzione pecuniaria, basta dichiarare che la pagherò?
No. All’atto deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione; la norma non prevede, in questo caso, il rilascio del permesso in sanatoria.
Le regole valgono anche quando compro un immobile all’asta?
La nullità prevista per gli atti tra vivi non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari. Se ricorrono le condizioni per il permesso in sanatoria, l’aggiudicatario deve presentare domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto giudiziario.
La stessa disciplina riguarda anche un intervento realizzato con SCIA?
Sì, se si tratta di un intervento realizzato mediante la SCIA indicata dalla norma: nell’atto devono comparire gli estremi della segnalazione.