Art. 2864 — Danni causati dal terzo e miglioramenti
Il terzo è tenuto a risarcire i danni che da sua colpa grave sono derivati all'immobile in pregiudizio dei creditori iscritti.
Egli non può ritenere l'immobile per causa di miglioramenti; ma ha il diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita.
Se il prezzo non copre il valore dell'immobile nello stato in cui era prima dei miglioramenti e insieme quello dei miglioramenti, esso deve dividersi in due parti proporzionali ai detti valori.
Spiegazione
Chi acquista un immobile ipotecato deve risarcire i creditori iscritti se, per colpa grave, provoca danni all’immobile. Se vi realizza miglioramenti, non può trattenere l’immobile per farseli rimborsare. Può però ottenere che dal ricavato della vendita sia riservata una somma pari al valore dei miglioramenti al momento della vendita, purché siano stati eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo. Se il ricavato non basta a coprire il valore originario dell’immobile e quello dei miglioramenti, viene ripartito fra i due in proporzione ai rispettivi valori.
Perché esiste questa norma
La norma protegge i creditori iscritti, evitando che la condotta gravemente colposa del terzo riduca il valore dell’immobile che garantisce il loro credito. Al contempo riconosce al terzo il valore aggiunto dei miglioramenti, senza consentirgli di bloccare la vendita dell’immobile.
Domande frequenti
Se danneggio per negligenza l’immobile ipotecato che ho acquistato, devo pagare i creditori?
Sì, se il danno è dovuto a colpa grave e pregiudica i creditori iscritti. La norma non estende questo obbligo a qualsiasi danno o a qualsiasi grado di colpa.
Posso rifiutarmi di lasciare l’immobile finché non mi rimborsano i lavori?
No. I miglioramenti non consentono di trattenere l’immobile, ma possono dare diritto a una somma prelevata dal prezzo di vendita.
Mi vengono riconosciute anche le spese sostenute per i lavori?
Il criterio è il valore dei miglioramenti al momento della vendita, non necessariamente quanto è stato speso. La somma riconoscibile non può superare tale valore.
Se ho migliorato l’immobile prima di trascrivere il mio titolo, posso ottenere una quota del prezzo?
Questa norma riconosce il diritto di separare una parte del prezzo per i miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del titolo; quelli anteriori non rientrano in tale previsione.
Che cosa accade se il prezzo di vendita non basta a coprire sia l’immobile sia i miglioramenti?
Il prezzo viene diviso tra il valore dell’immobile prima dei miglioramenti e quello dei miglioramenti, in proporzione ai rispettivi valori.
Sezione VII — Degli effetti dell'ipoteca rispetto al terzo acquirente