Art. 1108 — Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Spiegazione
Per migliorare il bene comune o renderne più agevole o redditizio l’uso, occorre il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, che rappresenti almeno due terzi del valore del bene; l’intervento non deve danneggiare l’uso altrui né comportare una spesa eccessiva. La stessa maggioranza può decidere altri atti straordinari, purché non danneggino l’interesse di alcun partecipante. Per vendere il bene, costituire su di esso diritti reali o concederlo in locazione per più di nove anni serve invece il consenso di tutti. Fa eccezione l’ipoteca, che può essere approvata dalla maggioranza qualificata se garantisce un prestito destinato a ricostruire o migliorare il bene comune.
Perché esiste questa norma
La norma permette di prendere decisioni importanti senza richiedere sempre l’unanimità, ma impone una maggioranza significativa e protegge i partecipanti da interventi dannosi o troppo onerosi. Riserva il consenso di tutti agli atti che incidono in modo particolarmente rilevante sulla proprietà comune, prevedendo un’eccezione mirata per finanziarne il recupero o il miglioramento.
Domande frequenti
La maggioranza dei comproprietari può approvare una ristrutturazione?
Sì, se vota a favore la maggioranza dei partecipanti e questa rappresenta almeno due terzi del valore del bene. L’intervento non deve pregiudicare l’uso di nessuno né comportare una spesa eccessiva.
Si può approvare un’opera che renda più comodo l’uso del bene, anche se un partecipante si oppone?
L’opposizione non impedisce di per sé l’approvazione, ma l’opera non deve pregiudicare il godimento di quel partecipante. Deve inoltre essere raggiunta la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni.
La maggioranza può decidere da sola di vendere il bene comune?
No. Per alienare il bene comune occorre il consenso di tutti i partecipanti.
Si può concedere il bene in locazione per dieci anni senza l’accordo di tutti?
No. Per una locazione di durata superiore a nove anni è necessario il consenso di tutti i partecipanti.
La maggioranza può autorizzare un’ipoteca per ottenere un prestito destinato a migliorare il bene?
Sì, se la maggioranza rappresenta almeno due terzi del valore del bene e il prestito serve a finanziare la ricostruzione o il miglioramento della cosa comune.