Art. 26 — Imputazione dei redditi fondiari

I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d'imposta di riferimento e percepiti in periodi d'imposta successivi si applica l'articolo 21 in relazione ai redditi di cui all'articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto. PERIODO SOPPRESSO DAL D.L. 31 MAGGIO 1994, N. 330 CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. 27 LUGLIO 1994, N. 473.

Se il possesso dell'immobile è stato trasferito, in tutto o in parte nel corso del periodo di imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso. PERIODO SOPPRESSO DAL D.L. 31 MAGGIO 1994, N. 330 CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. 27 LUGLIO 1994, N. 473.

Note di aggiornamento (3)
  • (115) Ai sensi di quanto disposto dall'art. 2, comma 4 del D.Lgs. 12 dicembre 2003, n. 344, il riferimento al presente articolo, da parte di norme vigenti alla data di entrata in vigore di cui al medesimo decreto, si intende alle corrispondenti disposizioni contenute nell'art. 29.
  • (194) Il D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58, ha disposto (con l'art. 3-quinquies, comma 2) che la presente modifica ha effetto "per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti stipulati prima della data di entrata in vigore delle disposizioni di cui al presente articolo resta fermo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare".
  • (206) Il D.L. 22 marzo 2021, n. 41, convertito con modificazioni dalla L. 21 maggio 2021, n. 69, ha disposto (con l'art. 6-septies, comma 2) che "Le disposizioni cui all'articolo 26, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, hanno effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020".
Sarà sostituito dal 1° gennaio 2027. Da quella data si applicherà il Testo Unico Imposte sui Redditi (2026). Ripreso nell'art. 28 del Testo Unico Imposte sui Redditi (2026). Testo vigente al 3 ottobre 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

Di regola, il reddito di un immobile si dichiara anche se non è stato effettivamente incassato, e spetta a chi ne ha la proprietà o un altro diritto reale per il periodo in cui lo possiede. Per gli affitti di abitazioni, il canone non riscosso può essere escluso dal reddito se la mancata riscossione è documentata da un’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento. Se il canone viene incassato in seguito, si applicano le regole previste per i redditi soggetti a tassazione separata; se le imposte erano già state pagate su canoni poi accertati come non riscossi nel procedimento di sfratto, spetta un credito d’imposta. In caso di comproprietà il reddito si ripartisce secondo le quote dei diritti, mentre se il possesso cambia durante l’anno si considera la durata del possesso di ciascuno.

Perché esiste questa norma

La norma individua a chi attribuire il reddito immobiliare e per quale periodo, anche quando il denaro non è stato riscosso. Prevede però una tutela per il locatore di abitazioni che dimostri la morosità e coordina l’imposizione con l’eventuale successivo incasso.

Domande frequenti

L’inquilino non mi paga l’affitto: devo comunque dichiararlo?

In generale sì. Per un’abitazione, però, il canone non riscosso non concorre al reddito se la mancata percezione è comprovata da un’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento.

Ho già pagato le imposte su affitti arretrati che il giudice ha accertato come non riscossi. Posso recuperarle?

La norma riconosce un credito d’imposta di pari ammontare per le imposte versate sui canoni scaduti e non riscossi, quando ciò risulta dall’accertamento nel procedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità.

Se l’inquilino mi paga gli arretrati l’anno successivo, come vengono tassati?

Ai canoni non riscossi nell’anno di riferimento e incassati successivamente si applica il regime previsto per la tassazione separata dei redditi indicati dalla norma.

Possiedo un immobile insieme a un’altra persona: a chi spetta dichiararne il reddito?

Ciascun titolare dichiara la parte corrispondente al proprio diritto. La ripartizione dipende dalle quote di proprietà o dagli altri diritti reali sull’immobile.

Ho venduto l’immobile durante l’anno: devo dichiarare il reddito per tutto l’anno?

No. Il reddito fondiario è attribuito a ciascun titolare in proporzione alla durata del suo possesso nel periodo d’imposta.

Richiamato da

Capo II — REDDITI FONDIARI