Art. 28 — Imputazione dei redditi fondiari (articolo 26 decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917)
I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 32, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d'imposta di riferimento e percepiti in periodi d'imposta successivi si applica l'articolo 23 in relazione ai redditi di cui all'articolo 19, comma 1, lettera q). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.
Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.
Se il possesso dell'immobile è stato trasferito, in tutto o in parte, nel corso del periodo di imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso.
Spiegazione
In generale, chi possiede un immobile come proprietario o titolare di un diritto reale deve dichiararne il reddito anche se non lo ha ancora incassato. Se più persone hanno diritti sull’immobile, ciascuna dichiara la quota che le spetta; se il possesso cambia durante l’anno, il reddito si ripartisce in base al periodo di possesso. Per gli affitti abitativi non riscossi, il reddito non si considera se la mancata riscossione è documentata con un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento. Se i canoni vengono incassati in seguito, si applica il regime previsto per quei redditi; è inoltre riconosciuto un credito d’imposta per le imposte pagate su canoni non riscossi accertati nel procedimento di convalida dello sfratto.
Perché esiste questa norma
La norma individua a chi attribuire il reddito immobiliare e per quale periodo, così da ripartire correttamente il carico fiscale tra chi ha diritti sull’immobile. Per gli affitti abitativi introduce una tutela quando la morosità è documentata e disciplina il recupero fiscale se i canoni vengono incassati o risultano definitivamente non riscossi.
Domande frequenti
Sono proprietario di una casa affittata, ma l’inquilino non mi ha pagato: devo dichiarare comunque il canone?
Di regola il reddito si dichiara anche se non è stato incassato. Per un’abitazione, però, i canoni non riscossi non concorrono al reddito se la mancata percezione è provata con un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento.
La casa è intestata a me e a mio fratello: dobbiamo dichiarare entrambi tutto il reddito?
No. Ciascuno dichiara la parte corrispondente al proprio diritto sull’immobile.
Ho venduto la casa a metà anno: chi dichiara il reddito fondiario?
Il reddito si ripartisce tra i titolari in proporzione alla durata del possesso nel periodo d’imposta.
Sono usufruttuario di un immobile: il reddito va dichiarato da me o dal nudo proprietario?
In presenza di più diritti reali, il reddito è attribuito a ciascun soggetto in base al diritto che possiede. La norma include espressamente l’usufrutto tra i titoli rilevanti.
Se recupero l’anno prossimo un affitto abitativo non pagato, come viene considerato?
I canoni non riscossi e incassati in un periodo successivo seguono il regime previsto per i redditi indicati dalla norma. Per le imposte già pagate su canoni non riscossi accertati nel procedimento di convalida dello sfratto è previsto un credito d’imposta.