Art. 28 — Presunzione di trasferimento delle accessioni e delle pertinenze (articolo 24 decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131)
Nei trasferimenti immobiliari le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti all'acquirente dell'immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita o si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono a un terzo o sono stati ceduti all'acquirente da un terzo.
Quando, entro tre anni, le pertinenze vengano comunque a risultare di proprietà dell'acquirente dell'immobile al cui servizio erano destinate, si applica l'imposta con l'aliquota relativa al trasferimento dell'immobile, diminuita dell'ammontare dell'imposta eventualmente pagata per il trasferimento delle pertinenze stesse separatamente intervenuto fra le stesse parti.
Spiegazione
Quando si vende un immobile, si presume che siano compresi anche ciò che vi è stabilmente collegato, i frutti ancora da raccogliere e i beni destinati al suo servizio. La presunzione non vale se questi beni sono esclusi espressamente dalla vendita o se un documento registrato dimostra che appartengono a un terzo, oppure che il compratore li ha acquistati da un terzo. Se entro tre anni risulta comunque che il compratore è proprietario di una pertinenza destinata all’immobile, si applica l’aliquota prevista per il trasferimento dell’immobile. Dall’imposta così dovuta si sottrae quella eventualmente già pagata per il trasferimento separato della pertinenza tra le stesse parti.
Perché esiste questa norma
La norma evita che beni legati all’immobile siano esclusi dal trattamento fiscale solo perché non menzionati nella vendita. La presunzione semplifica l’accertamento, mentre la possibilità di prova e la detrazione dell’imposta già pagata tengono conto della reale titolarità dei beni e impediscono una duplicazione del prelievo.
Domande frequenti
Se vendo una casa, sono compresi anche gli alberi da frutto con frutti ancora da raccogliere?
Si presumono trasferiti con l’immobile, salvo che siano esclusi espressamente dalla vendita o ricorra una delle prove previste dalla norma.
Come posso dimostrare che un bene compreso nell’immobile appartiene a un’altra persona?
Occorre un atto registrato, così da conferirgli data certa, che provi la proprietà del terzo o la cessione del bene al compratore da parte di un terzo.
È sufficiente dire nel contratto che una pertinenza non viene venduta?
La norma ammette che le accessioni, i frutti pendenti o le pertinenze siano esclusi espressamente dalla vendita.
Se compro separatamente una pertinenza dal venditore della casa e poi risulta destinata all’immobile, cosa succede?
Se entro tre anni risulta di proprietà dell’acquirente e destinata al servizio dell’immobile, si applica l’aliquota del trasferimento dell’immobile, detraendo l’imposta già pagata per la pertinenza.
La detrazione dell’imposta già pagata vale anche se la pertinenza è stata acquistata da un venditore diverso?
No, la detrazione prevista riguarda l’imposta pagata per un trasferimento separato intervenuto tra le stesse parti.