Art. 2815 — Ipoteca sul diritto del concedente e sul diritto dell'enfiteuta
Nel caso di affrancazione, le ipoteche gravanti sul diritto del concedente si risolvono sul prezzo dovuto per l'affrancazione; le ipoteche gravanti sul diritto dell'enfiteuta si estendono alla piena proprietà.
Nel caso di devoluzione o di cessazione dell'enfiteusi per decorso del termine, le ipoteche gravanti sul diritto dell'enfiteuta si risolvono sul prezzo dovuto per i miglioramenti, senza deduzione di quanto è dovuto al concedente per i canoni non soddisfatti. Il prezzo dei miglioramenti, se da atto scritto non risulta concordato con i creditori ipotecari, deve determinarsi giudizialmente, anche in contraddittorio dei medesimi. Le ipoteche gravanti sul diritto del concedente si estendono alla piena proprietà.
Quando l'enfiteusi si estingue per prescrizione, si estinguono le ipoteche che gravano sul diritto dell'enfiteuta.
Se per causa diversa da quelle sopra indicate vengono a riunirsi in una medesima persona il diritto del concedente e il diritto dell'enfiteuta, le ipoteche gravanti sull'uno e sull'altro continuano a gravarli separatamente; ma se l'ipoteca grava soltanto sull'uno o sull'altro diritto, essa si estende alla piena proprietà.
Spiegazione
L’enfiteusi separa il diritto del concedente da quello dell’enfiteuta, e le ipoteche possono gravare sull’uno o sull’altro. Se l’enfiteuta affranca il fondo, le ipoteche del concedente si trasferiscono sul prezzo dell’affrancazione, mentre quelle dell’enfiteuta riguardano la piena proprietà. Se il rapporto termina per devoluzione o per scadenza, le ipoteche dell’enfiteuta si trasferiscono sull’indennità per i miglioramenti; se l’importo non è stato concordato per iscritto con i creditori ipotecari, lo stabilisce il giudice. Se l’enfiteusi si estingue per prescrizione, le ipoteche sul diritto dell’enfiteuta si estinguono; in altre riunioni dei due diritti, le ipoteche restano distinte, salvo che una sola ipoteca si estenda alla piena proprietà.
Perché esiste questa norma
La norma chiarisce su quali beni o somme possano far valere i propri diritti i creditori ipotecari quando cambia o termina l’enfiteusi. Mira a conservare, nei casi previsti, la garanzia dei creditori e a regolare il passaggio dalla separazione dei diritti alla piena proprietà.
Domande frequenti
Se affranco il fondo, che cosa succede all’ipoteca iscritta sul diritto del concedente?
L’ipoteca non grava più su quel diritto: si trasferisce sul prezzo che devi pagare per l’affrancazione.
Ho un’ipoteca sul mio diritto di enfiteuta e affranco: il creditore perde la garanzia?
No. L’ipoteca si estende alla piena proprietà acquisita con l’affrancazione.
Alla scadenza dell’enfiteusi, l’ipoteca sul diritto dell’enfiteuta si applica all’indennità per i miglioramenti?
Sì. La garanzia si trasferisce sul prezzo dei miglioramenti, senza sottrarre quanto è dovuto al concedente per canoni non pagati.
Chi decide l’importo dei miglioramenti se non c’è un accordo scritto con i creditori ipotecari?
Lo determina il giudice, anche coinvolgendo nel procedimento i creditori ipotecari.
Se i diritti del concedente e dell’enfiteuta si riuniscono per una causa diversa da quelle indicate, che accade alle ipoteche?
Se gravano su entrambi i diritti, restano separate; se una grava soltanto su uno dei due, si estende alla piena proprietà.