Art. 2812 — Diritti costituiti sulla cosa ipotecata
Le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.
Tali diritti si estinguono con l'espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.
Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie o il diritto d'enfiteusi sui beni soggetti all'ipoteca e hanno trascritto l'acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti.
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento.
Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente.
Spiegazione
Se dopo l’iscrizione dell’ipoteca vengono costituiti e trascritti una servitù, un usufrutto, un uso o un diritto di abitazione, il creditore ipotecario può far vendere il bene come se quei diritti non esistessero. Con l’espropriazione, tali diritti cessano, ma i loro titolari possono chiedere una parte del ricavato, prima dei creditori con ipoteche iscritte dopo la trascrizione del loro diritto. Per superficie ed enfiteusi acquistate e trascritte dopo l’ipoteca si applicano le regole previste per i terzi acquirenti. Le cessioni o liberazioni di canoni seguono regole specifiche: in certi casi valgono verso i creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e, comunque, non oltre un anno da quel momento.
Perché esiste questa norma
La norma tutela il creditore ipotecario, impedendo che diritti costituiti successivamente riducano il valore del bene dato in garanzia. Al tempo stesso riconosce ai titolari dei diritti estinti una possibilità di soddisfarsi sul ricavato e disciplina i canoni per evitare che accordi successivi pregiudichino l’esecuzione.
Domande frequenti
Ho ottenuto una servitù dopo che era stata iscritta un’ipoteca: il creditore deve rispettarla?
No, se la costituzione della servitù è stata trascritta dopo l’iscrizione dell’ipoteca. Il creditore può far vendere il bene come libero da quella servitù.
Se la casa viene espropriata, perdo senza rimborso il mio usufrutto?
L’usufrutto si estingue con l’espropriazione, ma il titolare può far valere le proprie ragioni sul ricavato. La sua posizione precede quella dei creditori con ipoteche iscritte dopo la trascrizione dell’usufrutto.
Ho acquistato un diritto di superficie dopo l’ipoteca: che conseguenze ha?
Se l’acquisto è stato trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca, si applicano le disposizioni previste per i terzi acquirenti. L’articolo non equipara questo caso a quello dei diritti che si estinguono automaticamente con l’espropriazione.
Ho pagato in anticipo i canoni futuri al proprietario: il pagamento vale contro il creditore ipotecario?
Se la cessione o liberazione dei canoni non è trascritta, oppure riguarda un periodo inferiore al triennio, è opponibile solo se ha data certa anteriore al pignoramento e per non oltre un anno da quel momento.
Una cessione dei canoni trascritta prima del pignoramento è sempre opponibile alla banca ipotecaria?
No. Non è opponibile ai creditori la cui ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione della cessione, salvo entro il limite temporale previsto per le cessioni e liberazioni di canoni.