Art. 24 — Presunzione di trasferimento delle accessioni e delle pertinenze
Nei trasferimenti immobiliari le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti all'acquirente dell'immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita o si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono ad un terzo o sono stati ceduti all'acquirente da un terzo.
Quando, entro tre anni, le pertinenze vengano comunque a risultare di proprietà dell'acquirente dell'immobile al cui servizio erano destinate, si applica l'imposta con l'aliquota relativa al trasferimento dell'immobile, diminuita dell'ammontare della imposta eventualmente pagata per il trasferimento delle pertinenze stesse separatamente intervenuto fra le stesse parti.
Spiegazione
Quando si vende un immobile, si presume che siano compresi anche ciò che vi è stabilmente collegato, i frutti ancora da raccogliere e le pertinenze. La presunzione non vale se questi beni sono esclusi chiaramente dalla vendita o se un atto registrato dimostra che appartengono a un terzo o che il compratore li ha acquistati da un terzo. Se entro tre anni il compratore diventa comunque proprietario di una pertinenza destinata a servire quell’immobile, si applica l’aliquota prevista per il trasferimento dell’immobile. Dall’imposta dovuta si sottrae quella eventualmente già pagata per il trasferimento separato della pertinenza tra le stesse parti.
Perché esiste questa norma
La norma evita che beni normalmente collegati a un immobile siano sottratti alla tassazione solo perché non menzionati separatamente nell’atto. Al tempo stesso, consente di dimostrare che appartengono a un terzo e impedisce una doppia imposizione quando la pertinenza viene trasferita separatamente alle stesse parti.
Domande frequenti
Compro una casa: il posto auto o la cantina si considerano inclusi?
Se sono pertinenze dell’immobile, si presumono trasferiti insieme alla casa, salvo che siano espressamente esclusi dalla vendita o risulti che appartengono a un terzo.
Il venditore può escludere dall’atto un bene che normalmente accompagna la casa?
Sì. La presunzione di trasferimento non opera se l’esclusione è indicata espressamente nella vendita.
Come dimostro che una pertinenza appartiene a una persona estranea alla vendita?
Occorre un atto che abbia acquistato data certa mediante registrazione e che provi la proprietà del terzo o la cessione del bene al compratore da parte del terzo.
Ho acquistato separatamente una pertinenza dalle stesse persone che mi hanno venduto la casa: pagherò due volte l’imposta?
Se entro tre anni la pertinenza diventa di proprietà dell’acquirente dell’immobile cui era destinata, l’imposta segue l’aliquota prevista per l’immobile e si detrae quella già pagata per il trasferimento separato.
La presunzione riguarda anche i frutti non ancora raccolti?
Sì. La norma include i frutti pendenti, che si presumono trasferiti con l’immobile, salvo esclusione espressa o prova documentale delle condizioni previste.