Art. 120-ter — Estinzione anticipata dei mutui immobiliari
È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. La nullità del patto o della clausola opera di diritto e non comporta la nullità del contratto.
Le disposizioni di cui al presente articolo . . . trovano applicazione, nei casi e alle condizioni ivi previsti, anche per i finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti.
Note di aggiornamento (1)
(38) Il D.Lgs. 13 agosto 2010, n. 141, come modificato dall'art. 4, comma 2 del D.Lgs. 14 dicembre 2010, n. 218, ha disposto (con l'art. 6, comma 2) che "Le disposizioni contenute nel titolo II del presente decreto entrano in vigore il centoventesimo giorno successivo alla sua pubblicazione. Le disposizioni che a tale data risultano adottate dalle Autorità creditizie in base a norme modificate o sostituite dal titolo II rimangono in vigore in quanto compatibili".
Spiegazione
Se una persona fisica estingue in tutto o in parte determinati mutui per acquistare o ristrutturare un’abitazione, oppure per svolgere la propria attività economica o professionale, il finanziatore non può imporre una penale, un compenso o un’altra prestazione per l’estinzione. La regola riguarda anche i mutui accollati dopo il frazionamento. È inefficace la clausola che prevede il pagamento, anche se concordata dopo la stipula, ma il resto del contratto rimane valido. La disciplina si applica, alle stesse condizioni, anche ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti.
Perché esiste questa norma
La norma protegge il mutuatario da costi che ostacolerebbero la restituzione anticipata del debito e la possibilità di scegliere condizioni di finanziamento più convenienti. La nullità colpisce solo l’obbligo di pagare per estinguere, così da preservare il contratto per il resto.
Domande frequenti
Posso estinguere solo una parte del mutuo senza pagare una penale?
Sì, se il mutuo rientra nei casi previsti: la norma vieta compensi, penali o altre prestazioni anche per l’estinzione parziale.
La banca può chiedermi una somma prevista nel contratto che ho già firmato?
No, se si tratta di un mutuo che rientra nell’ambito della norma. La clausola che impone il pagamento per l’estinzione anticipata è nulla, mentre il resto del contratto resta valido.
La regola vale anche se il mutuo serve per la mia attività professionale?
Sì, quando il finanziamento è destinato allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di una persona fisica.
Ho accollato un mutuo dopo il frazionamento: posso estinguerlo senza costi?
La regola può applicarsi anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento, se ricorrono le condizioni previste, compresa la destinazione del finanziamento indicata dalla norma.
La stessa tutela vale per un finanziamento ricevuto dal mio ente di previdenza?
Sì, se si tratta di un finanziamento concesso da un ente di previdenza obbligatoria a un proprio iscritto e ricorrono i casi e le condizioni previsti.