Art. 1489 — Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.
Spiegazione
Se dopo l’acquisto emerge un peso o un diritto di un’altra persona, non visibile e non indicato nel contratto, che limita l’uso del bene, il compratore può chiedere di sciogliere la vendita oppure di pagare un prezzo ridotto. La regola vale se il compratore non sapeva del problema. La riduzione è regolata secondo i criteri richiamati dall’articolo 1480. Si applicano inoltre, quando compatibili, alcune altre disposizioni indicate dalla norma.
Perché esiste questa norma
La norma tutela chi acquista confidando di poter godere liberamente del bene e non è stato informato di limiti rilevanti. Consente di riequilibrare la vendita o di scioglierla quando il bene ricevuto non corrisponde a quello che il compratore poteva ragionevolmente aspettarsi.
Domande frequenti
Ho comprato una casa e ho scoperto una servitù di passaggio mai menzionata: posso chiedere di annullare la vendita?
Se la servitù non era visibile, non era dichiarata e non ne eri a conoscenza, puoi chiedere la risoluzione della vendita oppure una riduzione del prezzo.
Il venditore mi aveva avvisato nel contratto che l’immobile era affittato: posso invocare questa norma?
Questa regola riguarda oneri o diritti non dichiarati nel contratto. Se il diritto era stato dichiarato, non ricorre questo presupposto.
Avevo saputo prima dell’acquisto che un terzo aveva un diritto sul bene: posso comunque chiedere una riduzione?
No, la norma attribuisce questa tutela al compratore che non aveva conoscenza del diritto o dell’onere.
Il limite era evidente quando ho visitato il bene, ma non scritto nel contratto: la norma si applica?
La norma riguarda oneri e diritti non apparenti. Un limite evidente non rientra, in linea di principio, in questa previsione.
Posso scegliere tra scioglimento della vendita e riduzione del prezzo?
La norma prevede entrambe le possibilità. La riduzione segue i criteri richiamati dall’articolo 1480; per valutare quale rimedio sia praticabile contano le circostanze del caso.