Art. 251 — Effetti dell'esercizio dell'opzione (articolo 1, commi 123, 123-bis, 127, 131, 132, 133, legge 27 dicembre 2006, n. 296)

Il valore normale costituisce il nuovo valore fiscalmente riconosciuto degli immobili e dei diritti reali su immobili di cui all'articolo 250, comma 1, rilevando anche agli effetti della verifica del parametro patrimoniale di cui all'articolo 248, comma 3, a decorrere dal quarto periodo d'imposta successivo a quello anteriore all'ingresso nel regime speciale. In caso di alienazione degli immobili o dei diritti reali anteriormente a tale termine, la differenza fra il valore normale assoggettato all'imposta di cui agli articoli 250, comma 1, e 254, comma 1, e il costo fiscale riconosciuto prima dell'ingresso nel regime speciale, al netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo, è assoggettato a imposizione ordinaria e l'imposta sostitutiva proporzionalmente imputabile agli immobili e ai diritti reali alienati costituisce credito d'imposta.

L'opzione per il regime speciale comporta l'obbligo, in ciascun esercizio, di distribuire ai soci almeno il 70 per cento dell'utile netto derivante dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso delle partecipazioni o di quote di partecipazione in fondi immobiliari di cui al comma 4 indicate all'articolo 248, comma 3; se l'utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione è di importo inferiore a quello derivante dall'attività di locazione immobiliare e dal possesso di dette partecipazioni, la percentuale suddetta si applica su tale minore importo.

Ai fini del comma 2, i proventi rivenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione nonché derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ o di quote in fondi immobiliari di cui al comma 4, incluse nella gestione esente ai sensi del comma 4, sono soggetti all'obbligo di distribuzione per il 50 per cento nei due esercizi successivi a quello di realizzo.

Dal periodo d'imposta da cui ha effetto l'opzione per il regime speciale, il reddito d'impresa derivante dall'attività di locazione immobiliare è esente dall'imposta sul reddito delle società e la parte di utile civilistico a esso corrispondente è assoggettata a imposizione in capo ai partecipanti secondo le regole stabilite nell'articolo 252. Si comprendono nel reddito esente i dividendi percepiti, provenienti dalle società indicate nell'articolo 248, comma 3, formati con utili derivanti dall'attività di locazione immobiliare svolta da tali società, ovvero le plusvalenze o minusvalenze relative a immobili destinati alla locazione e a partecipazioni in SIIQ o SIINQ e i proventi e le plusvalenze o minusvalenze relativi a quote di partecipazione a fondi comuni di investimento immobiliare istituiti in Italia e disciplinati dal testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, che investono almeno l'80 per cento del valore delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti concessori o da contratti di locazione finanziaria su immobili a carattere traslativo, e in partecipazioni in società immobiliari o in altri fondi immobiliari, destinati alla locazione immobiliare, ivi inclusi i fondi destinati all'investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ. Sui proventi di cui al secondo periodo distribuiti dai predetti fondi immobiliari alle SIIQ non si applica la ritenuta prevista dall'articolo 7, comma 2, del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410. Analoga esenzione si applica anche agli effetti dell'imposta regionale sulle attività produttive, tenendo conto, a tal fine, della parte del valore della produzione attribuibile all'attività di locazione immobiliare. Con il decreto di attuazione previsto dall'articolo 248, comma 1, possono essere stabiliti criteri anche forfetari per la determinazione del valore della produzione esente.

Le quote dei componenti positivi e negativi di reddito sorti in periodi precedenti a quello da cui decorrono gli effetti dell'opzione e delle quali sia stata rinviata la tassazione o la deduzione in conformità alle norme del presente testo unico si imputano, per la parte a esso riferibile, al reddito derivante dall'attività di locazione immobiliare e, per la residua parte, al reddito derivante dalle altre attività eventualmente esercitate. Con il decreto attuativo di cui all'articolo 248, comma 1, possono essere previsti criteri anche forfetari per la ripartizione delle suddette quote.

Le perdite fiscali generatesi nei periodi d'imposta anteriori a quello da cui decorre il regime speciale possono essere utilizzate, secondo le ordinarie regole, in abbattimento della base imponibile dell'imposta sostitutiva d'ingresso di cui al presente comma e ai commi 1, 4 e 5, nonché all'articolo 250 e a compensazione dei redditi imponibili derivanti dalle eventuali attività diverse da quella esente.

Si applica dal 1° gennaio 2027. Fino ad allora resta applicabile il testo che sostituisce: Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Testo vigente al 15 agosto 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

Con l’opzione, il reddito dell’attività di locazione immobiliare è esente dall’imposta sul reddito delle società e, per la parte riferibile a tale attività, anche dall’imposta regionale sulle attività produttive; la tassazione ricade sui partecipanti secondo le regole previste. Gli immobili assumono come nuovo valore fiscale il valore normale a partire dal quarto periodo d’imposta successivo a quello che precede l’ingresso nel regime. La società deve distribuire ogni anno almeno il 70% degli utili indicati dalla norma; alcune plusvalenze devono invece essere distribuite per il 50% nei due esercizi successivi alla loro realizzazione. L’articolo disciplina inoltre la vendita anticipata degli immobili, il trattamento delle componenti di reddito rinviate e l’utilizzo delle perdite fiscali pregresse.

Perché esiste questa norma

La norma definisce gli effetti fiscali dell’ingresso nel regime e coordina l’esenzione della società con la tassazione dei partecipanti. Gli obblighi di distribuzione assicurano che i benefici fiscali siano accompagnati da una diffusione degli utili, mentre le regole su valori fiscali, vendite e perdite limitano disallineamenti e vantaggi non coerenti con il regime.

Domande frequenti

Se vendo un immobile prima che il nuovo valore fiscale diventi applicabile, che cosa succede?

La differenza tra il valore normale già assoggettato all’imposta prevista per l’ingresso e il costo fiscale precedente, al netto degli ammortamenti, è tassata secondo le regole ordinarie. La quota proporzionale dell’imposta sostitutiva riferibile all’immobile venduto diventa un credito d’imposta.

La società può trattenere tutti gli utili derivanti dagli affitti?

No. Deve distribuire almeno il 70% dell’utile netto derivante dalle locazioni e dalle partecipazioni indicate dalla norma. Se l’utile complessivo disponibile è inferiore, la percentuale si applica a tale importo minore.

Come sono trattate le plusvalenze ottenute vendendo immobili destinati alla locazione?

Le plusvalenze nette, così come quelle derivanti dalle cessioni di partecipazioni e quote indicate dalla norma, sono soggette all’obbligo di distribuzione del 50% nei due esercizi successivi a quello in cui sono realizzate.

L’esenzione riguarda anche dividendi e quote di fondi immobiliari?

Può riguardare dividendi provenienti dalle società indicate dalla norma, se formati con utili da locazione, e proventi e plusvalenze o minusvalenze relativi a determinati fondi immobiliari che rispettano i requisiti di investimento previsti.

La società può usare le perdite fiscali maturate prima dell’opzione?

Sì. Le perdite pregresse possono essere utilizzate secondo le regole ordinarie per ridurre la base imponibile dell’imposta sostitutiva d’ingresso e per compensare i redditi imponibili prodotti da eventuali attività diverse da quella esente.

Richiamato da

Capo I — Regime per le società di investimento immobiliare quotate e non quotate