Art. 250 — Imposta sostitutiva di ingresso nel regime speciale (articolo 1, comma 126, 128, 129, 130, legge 27 dicembre 2006, n. 296)
L'ingresso nel regime speciale comporta il realizzo a valore normale degli immobili nonché dei diritti reali su immobili destinati alla locazione posseduti dalla società alla data di chiusura dell'ultimo esercizio in regime ordinario. L'importo complessivo delle plusvalenze così realizzate, al netto delle eventuali minusvalenze, è assoggettato a imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle società e dell'imposta regionale sulle attività produttive con l'aliquota del 20 per cento.
Possono essere assoggettati a imposta sostitutiva anche gli immobili destinati alla vendita, ferma restando, in tal caso, l'applicazione dell'articolo 251, comma 1.
L'imposta sostitutiva deve essere versata in un massimo di cinque rate annuali di pari importo: la prima con scadenza entro il termine previsto per il versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle società relativa al periodo d'imposta anteriore a quello dal quale viene acquisita la qualifica di SIIQ; le altre con scadenza entro il termine rispettivamente previsto per il versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle società relativa ai periodi d'imposta successivi. Gli importi da versare possono essere compensati ai sensi della parte I, titolo I, capo II del testo unico in materia di versamenti e di riscossione di cui al decreto legislativo 24 marzo 2025, n. 33. In caso di rateizzazione, sull'importo delle rate successive alla prima si applicano gli interessi, nella misura del tasso di sconto aumentato di un punto percentuale, da versare contestualmente al versamento di ciascuna delle predette rate.
A scelta della società, in luogo dell'applicazione dell'imposta sostitutiva, l'importo complessivo delle plusvalenze, al netto delle eventuali minusvalenze, calcolate in base al valore normale, può essere incluso nel reddito d'impresa del periodo anteriore a quello di decorrenza del regime speciale ovvero, per quote costanti, nel reddito di detto periodo e in quello dei periodi successivi, ma non oltre il quarto, qualificandosi, in tal caso, interamente come reddito derivante da attività diverse da quella esente.
Spiegazione
Quando una società entra nel regime speciale, gli immobili e i diritti reali destinati alla locazione sono considerati realizzati al loro valore normale alla fine dell’ultimo esercizio ordinario. Sulle plusvalenze, compensate con eventuali minusvalenze, si applica un’imposta sostitutiva del 20% per IRES e IRAP; anche gli immobili destinati alla vendita possono rientrare, con le regole previste per quel caso. La società può pagare in un massimo di cinque rate annuali: la prima scade con il saldo IRES dell’anno precedente all’ingresso e le successive con i saldi degli anni seguenti; sulle rate dopo la prima si aggiungono interessi. In alternativa, può includere le plusvalenze nel reddito d’impresa dell’anno precedente, oppure ripartirle su quell’anno e sui successivi, non oltre il quarto.
Perché esiste questa norma
La norma disciplina il trattamento fiscale dei plusvalori maturati prima dell’ingresso nel regime, evitando che restino indefinitamente sottratti a tassazione per effetto del passaggio. Offre alla società modalità diverse di pagamento e di imputazione del reddito, mantenendo distinta la componente legata ad attività non esenti.
Domande frequenti
Che cosa succede agli immobili che la società affitta quando entra nel regime speciale?
Sono considerati realizzati al valore normale alla chiusura dell’ultimo esercizio in regime ordinario. Le plusvalenze nette sono assoggettate all’imposta sostitutiva del 20% per IRES e IRAP.
Se gli immobili hanno prodotto anche minusvalenze, queste riducono l’importo da tassare?
Sì. Si considera l’importo complessivo delle plusvalenze al netto delle eventuali minusvalenze.
La società può includere nel calcolo anche gli immobili che intende vendere?
Sì, può scegliere di assoggettarli all’imposta sostitutiva. In questo caso resta ferma l’applicazione delle regole richiamate dall’articolo 251, comma 1.
Quando vanno pagate le rate dell’imposta sostitutiva?
La società può versare fino a cinque rate annuali uguali. La prima scade con il termine per il saldo IRES relativo al periodo precedente all’ingresso; le altre scadono con i saldi dei periodi successivi. Sulle rate dopo la prima si applicano interessi.
È obbligatorio pagare l’imposta sostitutiva o si può scegliere un’alternativa?
La società può invece includere le plusvalenze nel reddito d’impresa del periodo precedente all’ingresso, oppure ripartirle in quote costanti su quel periodo e sui successivi, fino al quarto. In tal caso sono interamente reddito da attività diverse da quella esente.