Art. 41-ter — Accertamento dei redditi di fabbricati
Le disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7), 38, 40 e 41-bis non si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dai contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell'immobile.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento del valore dell'immobile.
Ai fini di cui ai commi 1 e 2, il valore dell'immobile è determinato ai sensi dell'articolo 52, comma 4, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni.
Spiegazione
Per gli affitti dichiarati almeno nella misura prevista dalla norma, non si applicano alcune specifiche modalità di accertamento fiscale. La soglia è il maggiore tra il canone risultante dal contratto, diminuito del 15%, e il 10% del valore dell’immobile. Se il contratto non è registrato, il Fisco può presumere che l’affitto esistesse anche nei quattro periodi d’imposta precedenti a quello in cui lo scopre, salvo prova documentata contraria. In tal caso, per calcolare il reddito si presume un canone pari al 10% del valore dell’immobile, determinato secondo i criteri richiamati dalla norma.
Perché esiste questa norma
La norma contrasta l’occultamento dei redditi da locazione e rende più agevole l’accertamento quando il contratto non è registrato. Al tempo stesso, tutela chi dichiara un canone almeno pari alla soglia prevista, escludendo per questi redditi alcune modalità di accertamento.
Domande frequenti
Se dichiaro il canone indicato nel contratto, sono automaticamente al riparo da ogni accertamento?
No. La protezione riguarda solo alcune modalità di accertamento e opera se il reddito dichiarato raggiunge almeno la soglia prevista: il maggiore tra il canone contrattuale ridotto del 15% e il 10% del valore dell’immobile.
Ho affittato un immobile senza registrare il contratto: per quanti anni può presumersi l’affitto?
La norma consente di presumere l’esistenza del rapporto anche nei quattro periodi d’imposta precedenti a quello in cui viene accertato, salvo prova documentata contraria.
Se il contratto non è registrato, come viene calcolato il canone presunto?
Ai fini della determinazione del reddito, si presume un canone pari al 10% del valore dell’immobile. Il valore è determinato secondo i criteri richiamati dalla norma.
Posso dimostrare che nei periodi precedenti l’immobile non era affittato?
Sì. La presunzione può essere superata con prova documentata contraria, da riferire alla situazione concreta e ai periodi contestati.
Quale valore dell’immobile si usa per confrontare il canone con la soglia del 10%?
Si usa il valore determinato secondo i criteri previsti dalla disciplina dell’imposta di registro richiamata dalla norma, non un valore scelto liberamente dal proprietario.