Sentenza n. 186/2025

Dati del provvedimento

Organo

Corte costituzionale

Provvedimento

Sentenza

Numero

186/2025

Data di deposito

16 dicembre 2025

Data di decisione

8 ottobre 2025

Esito

Inammissibilità

Tipo di giudizio

GIUDIZIO DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE IN VIA PRINCIPALE

Relatore

Giovanni Pitruzzella

Presidente

AMOROSO

ECLI

ECLI:IT:COST:2025:186

Norme oggetto del giudizio

• art. 41, comma 3, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 41, comma 4, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 22, comma 6, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 42, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 43, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 44, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 45, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 59, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024
• art. 144, legge della Regione Toscana n. 61 del 31 dicembre 2024

Parametri

• art. 41, Costituzione
• art. 42, Costituzione
• art. 3, Costituzione
• art. 42, comma 2, Costituzione
• art. 117, comma 2, lett. l), Costituzione
• art. 9, Costituzione
• art. 114, comma 1, Costituzione
• art. 3, comma 1, Costituzione
• art. 117, comma 2, lett. s), Costituzione

Massime

Massima n. 47028

Sono dichiarate inammissibili, per insufficienza della motivazione, le questioni di legittimità costituzionale, promosse dal Governo in riferimento agli artt. 41 e 42 Cost., dell’art. 41, comma 3, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, il quale, con riferimento alle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, stabilisce che il loro esercizio è consentito esclusivamente in immobili e unità immobiliari aventi, ai fini urbanistici, destinazione d’uso turistico-ricettiva, con esclusione di quelli aventi destinazione d’uso residenziale. Con riferimento all’art. 42 Cost., il ricorso si limita ad affermare che l’art. 41, comma 3, lede l’esercizio del diritto dominicale, senza alcuna argomentazione. Con riferimento all’art. 41 Cost., la motivazione risulta insufficiente perché il ricorrente non esamina per nulla la possibile utilità sociale derivante dall’adeguamento della destinazione urbanistica al reale utilizzo del bene. (Precedente: S. 126/2025 - mass. 46978).

Massima n. 47029

Sono dichiarate inammissibili, per insufficiente motivazione, le questioni di legittimità costituzionale, promosse dal Governo in riferimento agli artt. 3 e 42 Cost., dell’art. 41, comma 4, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, per il quale l’attività di affittacamere, o di bed and breakfast, o di residenza d’epoca svolta da uno stesso soggetto in più strutture ricettive nell’ambito del medesimo edificio è soggetta a limiti dimensionali, riferiti al numero di camere e di posti letto. La violazione del principio di ragionevolezza e del diritto di proprietà è solo affermata, senza alcun argomento a supporto.

Massima n. 47030

Sono dichiarate non fondate le questioni di legittimità costituzionale, promosse dal Governo in riferimento agli artt. 3 e 41 Cost., dell’art. 22, comma 6, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, per cui agli alberghi e` consentito associare nella gestione unita` immobiliari residenziali nella loro disponibilità, in aumento della propria capacità ricettiva e nei limiti del 40% della medesima. La disposizione regionale, impugnata nella parte in cui conferisce ai comuni il potere di ridurre la percentuale indicata, non risulta manifestamente irragionevole, perché completa in modo armonico la previsione di base: se questa garantisce un margine di flessibilità a livello regionale nella gestione alberghiera, si fa salva la possibilità per il singolo comune di temperare l’espansione delle attività alberghiere, tenendo conto delle esigenze del proprio territorio per regolarne gli insediamenti, funzione che non richiede specifici criteri-guida nella legge, essendo caratterizzata da elevata discrezionalità, fermo restando il necessario rispetto dei generali principi di ragionevolezza e imparzialità. Né viene lesa la libertà di iniziativa economica degli albergatori: in primo luogo, la limitazione risulta di modesta portata; inoltre, anche qualora un comune adottasse disposizioni limitative, gli alberghi potrebbero utilizzare l’unità residenziale in loro possesso a scopo turistico, come struttura ricettiva extra-alberghiera. La limitazione può inoltre essere giustificata in quanto volta a perseguire un’utilità sociale, consistente nella possibilità di adeguare l’espansione della ricettività alberghiera alle effettive esigenze del territorio comunale. (Precedente: S. 143/2025 - mass. 46992).

Massima n. 47031

Il principio di ragionevolezza è leso quando si accerti l’esistenza di una contraddittorietà intrinseca tra la complessiva finalità perseguita dal legislatore e la norma espressa dalla disposizione censurata (Precedente: S. 223/2022 - mass. 45136).

Massima n. 47032

È dichiarata non fondata la questione di legittimità costituzionale, promossa dal Governo in riferimento all’art. 3 Cost., dell’art. 41, comma 3, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, il quale, con riferimento alle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, stabilisce che il loro esercizio e` consentito esclusivamente in immobili e unita` immobiliari aventi, ai fini urbanistici, destinazione d’uso turistico-ricettiva, con esclusione di quelli aventi destinazione d’uso residenziale. L’obbligo di destinazione d’uso turistico-ricettiva non contraddice le caratteristiche della civile abitazione perché è collegato al profilo gestionale (cioè al suo stabile utilizzo a fini di attività ricettiva) e al fatto che la destinazione residenziale e quella turistico-ricettiva rappresentano due categorie funzionali autonome dal punto di vista urbanistico. La non irragionevolezza del collegamento tra stabile attività ricettiva e mutamento di destinazione d’uso emerge inoltre anche dalla legislazione statale (art. 37-bis, comma 1, del d.l. n. 50 del 2022, come conv.).

Massima n. 47033

È dichiarata non fondata la questione di legittimità costituzionale, promossa dal Governo in riferimento all’art. 41 Cost., dell’art. 41, comma 4, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, per il quale l’attività di affittacamere, o di bed and breakfast, o di residenza d’epoca svolta da uno stesso soggetto in più strutture ricettive nell’ambito del medesimo edificio non può comunque superare il numero di camere e la capacità ricettiva di una singola struttura. La Regione Toscana ha previsto diverse tipologie di strutture ricettive, che rispecchiano la varietà degli operatori e le differenti esigenze degli utenti; rientra pertanto nella discrezionalità del legislatore regionale la scelta del modo in cui evitare possibili elusioni delle singole norme che fissano i limiti dimensionali delle diverse strutture. Perseguendo l’utilità sociale posta alla base della limitata configurazione dimensionale degli affittacamere, dei bed and breakfast e delle residenze d’epoca, la limitazione delle scelte imprenditoriali è dunque giustificata alla luce dell’art. 41, secondo comma, Cost., in quanto la norma impugnata mira ad evitare aggiramenti dei limiti previsti al fine di garantire un’offerta diversificata di strutture ricettive. (Precedente: S. 80/2012 - mass. 36211).

Massima n. 47034

Sono dichiarate non fondate le questioni di legittimità costituzionale, promosse dal Governo in riferimento agli artt. 42 e 117, secondo comma, lett. l), Cost., degli artt. da 42 a 45 della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, che disciplinano le quattro strutture ricettive turistiche extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca), disponendone la gestione in forma imprenditoriale. Dal punto di vista oggettivo le norme censurate risultano estranee all’ordinamento civile, perché non definiscono quando l’attività ricettiva deve ritenersi svolta in modo imprenditoriale, e sono riconducibili alla materia del turismo, spettante alla competenza legislativa regionale ex art. 117, quarto comma, Cost. Anche dal punto vista finalistico, la previsione dell’obbligo di gestione in forma imprenditoriale non intende regolare i rapporti tra i privati, ma circoscrivere gli operatori turistici sottoposti alla governance del turismo: essa, dunque, riguarda l’attività amministrativa regionale di promozione e vigilanza sul turismo. Neppure gli articoli impugnati privano in assoluto i proprietari (che non vogliano assoggettarsi all’obbligo censurato) della possibilità di locare l’immobile a fini turistici, essendo prevista dalla disciplina nazionale e regionale la locazione turistica in forma non imprenditoriale (salvi i limiti introdotti dai comuni ex art. 59). Dunque, se le norme impugnate determinano pur un’ingerenza nelle libere scelte dei proprietari, essa è minore di quella paventata, e si giustifica con la necessità costituzionale di limitare la proprietà allo scopo di assicurarne la funzione sociale. L’obiettivo, infatti, è di limitare la proliferazione delle strutture ricettive extra-alberghiere (c.d. home sharing), che hanno prodotto “esternalità” negative (contrazione degli alloggi disponibili per lavoratori e studenti fuori sede, con conseguente effetto inflazionistico sul costo degli alloggi stessi; trasformazione urbanistica di interi quartieri e centri, con ricadute di rilievo anche sulla gestione dei servizi pubblici locali); scopo espressamente considerato meritevole dalla Corte GUE. Né le norme impugnate sono affette da illogicità o sproporzione rispetto all’obiettivo: da un lato le finalità perseguite (in particolare, quella di limitare gli effetti dell’overtourism) appaiono di particolare rilievo; dall’altro, si inseriscono in un quadro che contempla anche le locazioni turistiche non imprenditoriali, con conseguente possibilità, come indicato, per il proprietario di sottrarsi all’obbligo in questione. (Precedenti: S. 143/2025 - mass. 46992; S. 130/2024 - mass. 46328; S. 94/2024 - mass. 46159; S. 123/2022 - mass. 45047; S. 175/2019 - mass. 42514; S. 84/2019 - mass. 42240; S. 1/2016 - mass. 38687).

Massima n. 47035

Il principio di sussidiarietà esclude un modello astratto di attribuzione delle funzioni, ma richiede invece che sia scelto, per ogni specifica funzione, il livello territoriale più adeguato, in relazione alla natura della funzione, al contesto locale e anche a quello più generale in cui avviene la sua allocazione. In relazione alla funzione legislativa, il principio di sussidiarietà non va inteso come strumento per vanificare il riparto costituzionale di competenze, ma come criterio interpretativo che può condurre a favorire le ragioni dell’unità o dell’autonomia. (Precedenti: S. 192/2024 - mass. 46482; S. 16/2024 - mass. 45969).

Massima n. 47036

Le regioni, nel momento in cui esercitano le competenze legislative ad esse assegnate dalla Costituzione, possono tener conto anche dell’esigenza di tutela dell’ambiente e dei beni culturali, dato che l’art. 9 Cost. attribuisce il compito di tutelare il patrimonio storico e artistico della Nazione alla «Repubblica», che comprende anche le regioni (art. 114, primo comma, Cost.). La competenza legislativa statale sarebbe violata se le regioni perseguissero il fine di tutela al di fuori dell’esercizio di una propria competenza o abbassando gli standard fissati dallo Stato.

Massima n. 47037

Sono dichiarate non fondate le questioni di legittimità costituzionale, promosse dal Governo in riferimento agli artt. 3, 117, secondo comma, lett. l) e s), Cost., dell’art. 59 della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, concernente le locazioni turistiche brevi, esercitate anche in forma imprenditoriale, nei comuni ad alta densità turistica e ai comuni capoluogo di provincia, stabilendo i criteri per l’esercizio del potere comunale regolatorio, un contemperamento nel caso si lochi un locale o una porzione dell’immobile in cui si risiede e una disciplina transitoria. La disposizione impugnata non invade la competenza legislativa statale esclusiva in materia di ordinamento civile, perché dal punto di vista oggettivo è riconducibile, da un lato, alla materia del turismo, dando autonomamente attuazione all’art. 9 della direttiva n. 2006/123/CE, sulla base dell’art. 117, quinto comma, Cost. e della sentenza della Corte GUE Cali Apartments, dall’altro alla materia del governo del territorio, perché prevede che i comuni possano regolare le destinazioni d’uso di specifiche zone del loro territorio. Inoltre, in una prospettiva teleologica, l’art. 59 è riconducibile alla materia del turismo, del quale cerca di assicurare uno svolgimento “sostenibile”, e a quella del governo del territorio, perché lo scopo di garantire un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi destinati alla locazione a lungo termine si traduce in un razionale assetto del territorio. Quanto alla censurata limitazione “localistica” del potere dispositivo dei proprietari, mentre spetta al diritto civile la regolazione diretta dell’autonomia negoziale dei privati, la limitazione indiretta di essa è effetto tipico di innumerevoli disposizioni di diritto amministrativo, che disciplinano e sottopongono a condizioni le attività private, per perseguire i diversi interessi pubblici. L’art. 59 neppure viola la potestà legislativa statale in materia di tutela dei beni culturali, perché il fine di perseguire la corretta fruizione turistica del patrimonio storico è riconducibile non solo alla tutela, ma anche alla valorizzazione dei beni culturali, rientrante nella competenza legislativa concorrente. Inoltre, le competenze regionali piene (turismo) o concorrenti (governo del territorio e valorizzazione dei beni culturali) risultano prevalenti rispetto alla tutela dei beni culturali. Infine, neppure è violato l’art. 3 Cost., in quanto l’art. 59, indica tre finalità ai regolamenti comunali che intervengano per disciplinare le locazioni turistiche brevi e prevede che i relativi criteri limitativi tengano conto, in particolare, di una serie di elementi. Questi ultimi non risultano incoerenti rispetto alle tre finalità indicate. (Precedenti: S. 94/2024 - mass. 46159; S. 80/2012 - mass. 36209; S. 7/1956 - mass. 31).

Massima n. 47038

È dichiarata non fondata la questione di legittimità costituzionale, promossa dal Governo in riferimento all’art. 3 Cost., dell’art. 144, comma 3, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, che in via transitoria consente di applicare l’art. 41, comma 3 a far data dal 1° luglio 2026. La disposizione impugnata non determina un’irragionevole discriminazione tra i proprietari perché non distingue tra loro, ma a tutti consente di mantenere la destinazione d’uso residenziale fino al 1° luglio 2026 e a tutti impone di passare alla destinazione turistico-ricettiva da tale data, qualora l’immobile avente le caratteristiche della civile abitazione sia utilizzato come struttura ricettiva extra-alberghiera, lasciando così un margine di tempo per valutare se procedere alla modifica di destinazione o rinunciare all’attività ricettiva extra-alberghiera imprenditoriale.

Per questi motivi

per questi motivi

LA CORTE COSTITUZIONALE

riservata a separata pronuncia la decisione delle ulteriori questioni di legittimità costituzionale promosse con il ricorso indicato in epigrafe;

1) dichiara inammissibili le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 41, comma 3, della legge della Regione Toscana 31 dicembre 2024, n. 61 (Testo unico del turismo), promosse, in riferimento agli artt. 41 e 42 della Costituzione, dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

2) dichiara inammissibili le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 41, comma 4, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promosse, in riferimento agli artt. 3 e 42 Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

3) dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 22, comma 6, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promosse, in riferimento agli artt. 3 e 41 Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

4) dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 41, comma 3, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promossa, in riferimento all'art. 3 Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

5) dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 41, comma 4, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promossa, in riferimento all'art. 41 Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

6) dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale degli articoli da 42 a 45 della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promosse, in riferimento agli artt. 42 e 117, secondo comma, lettera l), Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

7) dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 59 della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promosse, in riferimento agli artt. 3, 117, secondo comma, lettere l) e s), Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe;

8) dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 144, comma 3, della legge reg. Toscana n. 61 del 2024, promossa, in riferimento all'art. 3 Cost., dal Presidente del Consiglio dei ministri, con il ricorso indicato in epigrafe.

Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale, Palazzo della Consulta, l'8 ottobre 2025.

F.to:

Giovanni AMOROSO, Presidente

Giovanni PITRUZZELLA, Redattore

Roberto MILANA, Direttore della Cancelleria

Depositata in Cancelleria il 16 dicembre 2025

Il Direttore della Cancelleria

F.to: Roberto MILANA