Art. 2

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo

4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata. (10) (11) (12) (15) 18 4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. (8)

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. (16)

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

Testo vigente al 4 ottobre 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

Per i contratti abitativi ordinari, la durata iniziale non può essere inferiore a quattro anni e, di regola, il contratto prosegue per altri quattro. Alla seconda scadenza, chi vuole cambiare le condizioni o non rinnovare deve comunicarlo con raccomandata almeno sei mesi prima; l’altra parte ha sessanta giorni dalla ricezione per rispondere. Se nessuno invia la comunicazione, il contratto continua alle stesse condizioni; se la procedura è avviata ma non si raggiunge un accordo, termina alla scadenza. Sono previsti anche contratti basati su accordi locali, con durata minima di tre anni e una proroga di due anni alla prima scadenza, salvo specifiche ragioni del locatore.

Perché esiste questa norma

La norma cerca di conciliare la stabilità abitativa del conduttore con la possibilità per entrambe le parti di rinegoziare o concludere il rapporto. Per i contratti fondati su accordi locali, promuove condizioni condivise e consente ai comuni di favorire le locazioni con agevolazioni fiscali.

Domande frequenti

Il contratto ordinario finisce dopo quattro anni?

Di regola no: alla prima scadenza si rinnova per altri quattro anni, salvo i casi in cui il locatore possa opporsi per i motivi previsti dalla legge.

Quanto tempo prima devo comunicare che non voglio rinnovare alla seconda scadenza?

Devi inviare una raccomandata all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Se ricevi la comunicazione, hai sessanta giorni dalla ricezione per rispondere con raccomandata.

Che cosa succede se nessuno manda comunicazioni alla seconda scadenza?

Il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

Un contratto basato su un accordo locale può durare meno di tre anni?

In generale no: la durata minima è di tre anni. Fanno eccezione i contratti previsti per esigenze transitorie, richiamati dalla norma.

Alla prima scadenza di un contratto basato su un accordo locale il proprietario può chiedermi di lasciare subito l’immobile?

Se le parti non concordano sul rinnovo, il contratto è prorogato per due anni. Il locatore può disdire nei casi e con le modalità richiamati dalla norma.

Richiamato da

Capo I — LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO