Art. 568 — Determinazione del valore dell'immobile
Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi dell'articolo 569, primo comma.
Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
Note di aggiornamento (1)
(148) Il D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con modificazioni dalla L. 6 agosto 2015, n. 132, ha disposto (con l'art. 23, comma 9) che "Le disposizioni di cui all'articolo 13, diverse da quelle indicate nel presente articolo, si applicano anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Quando è già stata disposta la vendita, la stessa ha comunque luogo con l'osservanza delle norme precedentemente in vigore e le disposizioni di cui al presente decreto si applicano quando il giudice o il professionista delegato dispone una nuova vendita".
Spiegazione
Nell’espropriazione immobiliare, il giudice stabilisce il valore dell’immobile considerando il mercato e le informazioni presentate dalle parti e dall’esperto. L’esperto indica la superficie, il valore al metro quadrato e quello complessivo. Deve inoltre spiegare separatamente le riduzioni applicate, per esempio per irregolarità urbanistiche, condizioni dell’immobile, occupazione, vincoli o spese condominiali non pagate. La stima tiene conto anche del fatto che la vendita non offre la garanzia per i difetti del bene.
Perché esiste questa norma
La norma mira a rendere la valutazione dell’immobile fondata su elementi concreti e comprensibili. L’indicazione distinta dei fattori che incidono sul prezzo consente di valutare la stima con maggiore trasparenza e di considerare le particolarità del bene.
Domande frequenti
Chi decide il valore dell’immobile messo all’asta?
Lo decide il giudice, considerando il valore di mercato e gli elementi forniti dalle parti e dall’esperto incaricato.
Posso segnalare informazioni utili per la stima?
Sì. La valutazione del giudice si basa anche sugli elementi forniti dalle parti, oltre che su quelli raccolti dall’esperto.
L’esperto deve spiegare come è arrivato alla cifra?
Sì. Deve indicare superficie, valore al metro quadrato e valore complessivo, illustrando le correzioni e gli adeguamenti applicati.
Un immobile occupato o con lavori di regolarizzazione da fare può essere stimato meno?
Sì. L’esperto deve considerare separatamente lo stato di possesso e gli oneri di regolarizzazione urbanistica, oltre agli altri fattori previsti.
Le spese condominiali arretrate e i difetti incidono sulla stima?
Sì. La stima deve considerare le eventuali spese condominiali insolute e la riduzione dovuta all’assenza della garanzia per i vizi del bene venduto.