D.Lgs. 23/2011 art. 3 · TUIR art. 11 e 37 · L. 431/1998 art. 8
Convenienza cedolare secca vs IRPEF
Confronta cedolare secca (21% o 10%) e IRPEF ordinaria sul canone di locazione, con registro risparmiato e addizionali facoltative.
Confronta l'IRPEF lorda con la cedolare sul canone abitativo; restano fuori detrazioni, locazioni brevi, regola rendita/canone e le addizionali se lasci il campo vuoto.
Testo delle norme
Approfondimento
Come funziona il calcolatore
Il calcolatore confronta le due tassazioni del canone di un immobile abitativo.
Nel **regime ordinario** il canone, ridotto forfetariamente del 5%, si somma ai tuoi altri redditi e si tassa con gli scaglioni IRPEF: **23%** fino a 28.000 €, **33%** fino a 50.000 €, **43%** oltre (art. 11 TUIR). Per i contratti a canone concordato il reddito è ridotto di un ulteriore 30%. Alla IRPEF si aggiungono le addizionali, se le indichi, e la **tua metà dell'imposta di registro** (2% del canone, divisa con il conduttore).
Con la **cedolare secca** paghi il **21%** del canone, il **10%** per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo sul contratto.
Inserisci il canone annuo, gli altri tuoi redditi, il tipo di contratto e, facoltativamente, la somma delle addizionali: lo strumento mostra il costo dei due regimi e il risparmio.
Esempio pratico
Canone libero di 12.000 € all'anno, altri redditi 30.000 €.
**Regime ordinario**: imponibile 12.000 × 95% = 11.400 €. IRPEF sugli altri redditi 7.100 € (28.000 × 23% + 2.000 × 33%); con il canone, su 41.400 €, 10.862 €. L'IRPEF sul canone è **3.762 €**; la tua metà del registro è 120 €: totale **3.882 €**.
**Cedolare secca**: 12.000 × 21% = **2.520 €**.
Risparmio con la cedolare: **1.362 €** all'anno (senza il registro sarebbero 1.242 €).
Cosa ti serve
- **Canone annuo**: l'importo annuo del contratto, dal contratto registrato.
- **Altri redditi annui**: il reddito complessivo escluso il canone, perché l'IRPEF dipende da dove finisce il canone negli scaglioni. Lascia vuoto se è il tuo unico reddito.
- **Addizionali regionale e comunale** (facoltativo): la somma delle due aliquote; vuoto vale 0.
- **Tipo di contratto**: libero (21%) o concordato (10%, solo nei comuni ad alta tensione abitativa).
Quando usare questo strumento
Usalo quando affitti un'abitazione e vuoi capire se la cedolare conviene rispetto all'IRPEF. Più alti sono gli altri tuoi redditi, più la cedolare tende a convenire.
Il confronto usa l'IRPEF **lorda**: non considera detrazioni da lavoro o pensione, né la regola per cui il reddito può essere pari alla rendita catastale se maggiore del canone ridotto, né le locazioni brevi (21% o 26% con cedolare). Se non indichi le addizionali, il confronto le trascura. La cedolare non si applica a immobili non abitativi.
Normativa di riferimento
- **D.Lgs. 23/2011, art. 3**: cedolare secca al 21%, al 10% per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa; sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo.
- **TUIR, art. 11**: scaglioni IRPEF 23%, 33% e 43% (L. 199/2025 per il 33% dal 2026); **art. 37**: canone ridotto del 5%.
- **L. 431/1998, art. 8 c. 1**: reddito ridotto del 30% per i contratti concordati.
- **L. 392/1978, art. 8**: registro a carico di conduttore e locatore in parti uguali.
Dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa al D.Lgs. 117/2026, con gli stessi valori.
Domande frequenti
La cedolare secca è obbligatoria?
No, è un'opzione del locatore persona fisica. Se non la scegli, il canone entra nell'IRPEF insieme agli altri redditi e paghi anche la tua metà dell'imposta di registro. L'opzione si comunica all'Agenzia delle entrate con la registrazione del contratto (modello RLI), non con la dichiarazione dei redditi.
Per quanto tempo vale la scelta della cedolare?
Lo strumento non lo stabilisce: per durata, revoca e proroghe verifica le istruzioni dell'Agenzia delle entrate o chiedi al tuo commercialista.
A quali affitti si applica la cedolare?
Agli immobili abitativi con le loro pertinenze locate insieme, da un locatore persona fisica che non agisce nell'attività d'impresa. Non vale per gli immobili non abitativi. Le locazioni brevi, fino a 30 giorni, hanno regole proprie: 21% o 26% e requisiti sul numero di appartamenti.
Quando si applica il 10% del canone concordato?
Per i contratti a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998) relativi ad abitazioni nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla legge e dal CIPE. In un altro comune il canone concordato non dà il 10%: scegli «Libero».
Perché lo strumento chiede gli altri redditi e non la mia aliquota?
Perché l'IRPEF è a scaglioni: il canone si aggiunge ai tuoi altri redditi e viene tassato dall'aliquota del punto in cui arriva. Lo strumento calcola l'imposta con e senza il canone e ne fa la differenza.
La cedolare sostituisce anche registro e bollo?
Sì: sostituisce IRPEF e addizionali sul canone e le imposte di registro e di bollo sul contratto, anche per proroghe e risoluzione. Per questo il confronto aggiunge al regime ordinario la tua metà del registro, l'1% del canone (0,7% se concordato).
Con la cedolare il canone può essere aggiornato all'ISTAT?
No: per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, ISTAT compreso, e il locatore deve comunicare al conduttore la rinuncia con lettera raccomandata prima di optare. Il reddito in cedolare conta comunque per ISEE e requisiti reddituali.