Art. 2-bis — Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati

Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali.

Le disposizioni del comma 1 sono finalizzate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio.

In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.

Al fine di incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Testo vigente al 18 marzo 2026. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

Le Regioni e le Province autonome possono stabilire regole urbanistiche che derogano ai limiti del decreto ministeriale sulle distanze, nel rispetto delle competenze statali sul diritto di proprietà. Per demolire e ricostruire, in generale si possono mantenere le distanze legittime già esistenti; gli eventuali aumenti di volume possono anche modificare la sagoma o superare l’altezza precedente, sempre rispettando quelle distanze. Nei centri storici e in altre aree di pregio, la demolizione e ricostruzione è ammessa solo nell’ambito di specifici piani comunali e tenendo conto delle tutele applicabili. Il recupero dei sottotetti può essere consentito dalla legge regionale anche senza rispettare le distanze oggi vigenti, ma a precise condizioni.

Perché esiste questa norma

La norma consente di adattare le regole urbanistiche alle caratteristiche degli insediamenti esistenti e di favorire il recupero del patrimonio edilizio. Al tempo stesso tutela le distanze legittimamente consolidate, limita gli interventi nelle aree di pregio e mira a contenere il consumo di nuovo suolo.

Domande frequenti

La mia Regione può autorizzare distanze tra edifici inferiori a quelle previste dalle regole statali?

Può dettare deroghe urbanistiche al decreto ministeriale sulle distanze, con proprie leggi o regolamenti. La deroga non elimina le competenze statali sul diritto di proprietà e sulle relative regole civilistiche.

Se demoliscono e ricostruiscono la casa del vicino, devono arretrarla per rispettare le distanze attuali?

In generale, la ricostruzione può mantenere le distanze legittimamente esistenti prima dell’intervento. Occorre però verificare la legittimità della situazione preesistente e le regole applicabili all’area.

Con un incentivo volumetrico, l’edificio ricostruito può essere più alto o avere una sagoma diversa?

Sì, gli incentivi possono comportare ampliamenti fuori sagoma e un’altezza superiore a quella dell’edificio demolito, purché siano rispettate le distanze legittimamente preesistenti.

In un centro storico si può demolire e ricostruire presentando un normale progetto edilizio?

Non basta il singolo progetto: l’intervento è consentito nell’ambito di piani comunali di recupero o riqualificazione particolareggiati, nel rispetto della pianificazione vigente e dei pareri degli enti di tutela.

Posso recuperare il sottotetto se le distanze dell’edificio sono inferiori a quelle oggi richieste?

Può essere possibile secondo la legge regionale, se sono rispettate le distanze vigenti quando l’edificio fu realizzato, non si modifica la forma né la superficie del sottotetto e non si supera l’altezza autorizzata.

Capo I — Attività edilizia