Art. 385 — Modifiche all'articolo 3 del decreto legislativo n. 122 del 2005

All'articolo 3 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 1 è sostituito dal seguente: «1. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.»;

b) il comma 3 è sostituito dal seguente: «3. La fideiussione può essere escussa:

a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;

b) a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all'articolo 4, quando l'acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6.

c) il comma 7 è sostituito dal seguente: «7. L'efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione di cui all'articolo 4, comma 1-quater.»;

d) dopo il comma 7 è aggiunto il seguente: «7-bis. Con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, è determinato il modello standard della fideiussione.».

Testo vigente al 12 dicembre 2025. Fonte: Normattiva — Presidenza del Consiglio dei Ministri, dati aperti con licenza CC BY 4.0, riprodotti gratuitamente. I testi della banca dati Normattiva non hanno carattere di ufficialità: l’unico testo ufficiale è quello pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Fonti e licenze →

Spiegazione

La garanzia deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione e serve a restituire all’acquirente le somme versate e gli eventuali altri corrispettivi, con gli interessi legali previsti, se il costruttore entra in crisi o non rispetta l’obbligo assicurativo. In caso di crisi, la garanzia può essere richiesta dalla data in cui questa si verifica, ma occorre rispettare condizioni diverse secondo la situazione: in alcuni casi l’acquirente deve comunicare il recesso, in altri l’organo della procedura non deve aver comunicato di voler subentrare nel preliminare. Se manca la polizza al momento del trasferimento, occorrono l’attestazione del notaio e la comunicazione di recesso dell’acquirente. La garanzia termina quando il garante riceve copia dell’atto definitivo contenente la menzione richiesta; un decreto deve stabilirne il modello standard entro novanta giorni dall’entrata in vigore della disposizione.

Perché esiste questa norma

La norma tutela chi acquista un immobile ancora da costruire, riducendo il rischio di perdere gli importi già versati se il costruttore è in difficoltà o non consegna la copertura assicurativa dovuta. Stabilisce inoltre quando la garanzia può essere attivata e quando cessa, e ne uniforma il modello.

Domande frequenti

Chi può rilasciare la fideiussione?

Può rilasciarla una banca oppure un’impresa che esercita attività assicurativa.

Quali importi posso recuperare se il costruttore entra in crisi?

La garanzia copre le somme effettivamente riscosse dal costruttore e il valore degli eventuali altri corrispettivi ricevuti, oltre agli interessi legali previsti dalla norma.

Se il costruttore entra in crisi, posso chiedere subito il pagamento?

La garanzia è escutibile dalla data della crisi, ma le condizioni dipendono dal caso: può essere necessaria la comunicazione di recesso dell’acquirente oppure che l’organo della procedura non abbia comunicato di voler subentrare nel preliminare.

Cosa posso fare se il giorno del trasferimento manca la polizza assicurativa?

La garanzia può essere escussa dalla data in cui il notaio attesta di non aver ricevuto una polizza conforme. L’acquirente deve inoltre comunicare al costruttore la volontà di recedere dal contratto.

Quando smette di essere efficace la fideiussione?

Cessa quando il garante riceve copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale, oppure dell’atto definitivo di assegnazione, purché contenga la menzione richiesta. La disposizione prevede inoltre un modello standard da definire con decreto entro novanta giorni dalla sua entrata in vigore.

Richiamato da

Parte Terza — GARANZIE IN FAVORE DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE