Il credito delle pigioni e dei fitti degli immobili ha privilegio sui frutti dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l'immobile o a coltivare il fondo locato.
Il privilegio sussiste per il credito dell'anno in corso, dell'antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa, e, in caso diverso, per quello dell'anno in corso e del susseguente.
Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore, il credito per i danni arrecati all'immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte e ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto.
Il privilegio sui frutti sussiste finché si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finché le cose si trovano nell'immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte.
Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall'immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo, entro il termine di trenta giorni dall'asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i diritti acquistati dopo l'asportazione dai terzi che ignoravano l'esistenza del privilegio.
Spiegazione
Se il conduttore non paga o viola il contratto, il locatore può avere una garanzia prioritaria su alcuni beni presenti nell’immobile o nel fondo: i frutti raccolti e le cose usate per arredarlo o coltivarlo. Per i canoni, la garanzia copre l’anno in corso, quello precedente e quelli successivi se la locazione ha data certa; altrimenti copre l’anno in corso e quello seguente. Può valere anche per altri debiti legati al contratto, come danni all’immobile o mancata restituzione delle scorte, e in certi casi nei confronti del subconduttore o di terzi. Se i beni vengono portati via senza il consenso del locatore, questi deve chiederne il sequestro entro trenta giorni per i beni destinati al fondo rustico e quindici giorni per quelli destinati alla casa.
Perché esiste questa norma
La norma tutela il locatore dal rischio che il conduttore lasci insoluti i canoni o altri obblighi contrattuali, collegando la garanzia ai beni e ai frutti connessi all’immobile locato. I termini brevi per chiedere il sequestro mirano a impedire che i beni rimossi rendano inefficace la tutela, salvaguardando al contempo i terzi che li acquistano senza conoscere il privilegio.
Domande frequenti
Il privilegio riguarda soltanto i canoni non pagati?
No. Può coprire anche crediti per riparazioni spettanti al conduttore, danni all’immobile, scorte non restituite e altri inadempimenti del contratto.
Per quanti anni il locatore può far valere la garanzia sui canoni?
Se la locazione ha data certa, la garanzia comprende l’anno in corso, quello precedente e gli anni successivi. Se non ha data certa, comprende l’anno in corso e quello seguente.
Il locatore può rivalersi sui beni del subconduttore?
Il privilegio può estendersi ai beni del subconduttore destinati ad arredare o coltivare l’immobile, ma soltanto nei limiti in cui il locatore può agire contro di lui. Può inoltre far valere il privilegio sui frutti finché restano nel fondo o nelle sue dipendenze.
Se i mobili presenti nell’appartamento appartengono a un’altra persona, sono comunque coinvolti?
Il privilegio può valere anche verso i terzi finché i mobili restano nell’immobile, salvo che il locatore sapesse, quando furono introdotti, che appartenevano a un terzo.
Cosa deve fare il locatore se il conduttore porta via i beni senza consenso?
Deve chiedere il sequestro entro trenta giorni dall’asportazione per i mobili destinati a fornire o coltivare un fondo rustico, ed entro quindici giorni per quelli destinati a fornire una casa. Restano tutelati i terzi che li acquistano dopo l’asportazione ignorando il privilegio.