DM 16/01/2017 all. D · L. 392/1978 art. 9
Ripartizione spese condominiali (proprietario / inquilino)
Ripartisce una spesa condominiale tra proprietario e inquilino con la Tabella oneri accessori (DM 16/1/2017) e l'art. 9 L. 392/1978.
Per i contratti a canone libero vale il contratto; in mancanza l'art. 9 L. 392/1978 e gli usi locali.
Testo delle norme
Approfondimento
Come funziona
Scegli la voce di spesa tra quelle dell'allegato D al DM 16 gennaio 2017 (Tabella oneri accessori), raggruppate per sezione: ascensore, impianti di riscaldamento, parti comuni, portierato, pulizia e le altre. Per ogni voce l'allegato indica se la spesa è del locatore (L) o del conduttore (C): lo strumento applica quella ripartizione e calcola la quota di ciascuno.
La portineria fa eccezione: il trattamento del portiere, l'indennità alloggio e la manutenzione ordinaria della guardiola sono ripartiti 10% al locatore e 90% al conduttore, come prevede l'art. 9 L. 392/1978, che consente solo una misura inferiore all'inquilino. Se il contratto prevede una ripartizione diversa puoi indicarla.
Amministratore, assicurazione e sgombero neve non sono ripartiti dall'allegato: per queste voci indichi tu la quota dell'inquilino prevista dal contratto.
Esempio pratico
- **Pulizie appaltate a una ditta, 1.200 €**: sono a carico del conduttore. Quota inquilino 1.200,00 €, proprietario 0,00 €.
- **Trattamento economico del portiere, 12.345,67 €**: 90% al conduttore e 10% al locatore. Quota inquilino 11.111,10 €, proprietario 1.234,57 €.
- **Sostituzione delle funi dell'ascensore, 3.000 €**: manutenzione straordinaria, a carico del locatore. Quota inquilino 0 €, proprietario 3.000 €.
- **Consumi di energia dell'ascensore, 500 €**: a carico del conduttore.
Cosa ti serve
- **La voce di spesa**: la trovi nel consuntivo o nel riparto dell'amministratore.
- **L'importo** a carico dell'unità immobiliare, in euro.
- **Il contratto di locazione**, se prevede una ripartizione diversa da quella di legge o dell'allegato D.
Quando usare questo strumento
Usalo se sei inquilino e vuoi controllare quanto ti viene richiesto, o se sei proprietario e vuoi sapere quale parte di una spesa condominiale puoi addebitare al conduttore.
L'allegato D è obbligatorio per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti. Per i contratti a canone libero vale quanto previsto dal contratto; in mancanza si applicano l'art. 9 L. 392/1978 e gli usi locali. Lo strumento non ripartisce la spesa tra i condòmini, per cui servono i millesimi.
Normativa di riferimento
- **DM Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017** (GU n. 62 del 15 marzo 2017): l'art. 4 adotta, per i contratti concordati, transitori e per studenti, la Tabella oneri accessori dell'allegato D; per le voci non considerate rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.
- **Art. 9 L. 27 luglio 1978 n. 392**: spese a carico del conduttore, salvo patto contrario; portineria al 90%, salvo misura inferiore; pagamento entro due mesi dalla richiesta, con diritto a conoscere i criteri di ripartizione e a vedere i documenti.
- **Artt. 1576 e 1609 c.c.**: le piccole riparazioni da deterioramento d'uso sono a carico dell'inquilino e, in mancanza di patto, si determinano con gli usi locali.
Domande frequenti
Chi paga la pulizia delle scale?
Le spese di pulizia sono a carico del conduttore: per l'allegato D lo sono quelle di una ditta appaltata e il trattamento economico dell'addetto. Restano al locatore le spese di assunzione dell'addetto e di conferimento dell'appalto, e l'acquisto di macchinari e bidoni.
Come si dividono le spese del portiere?
Il 90% è a carico del conduttore e il 10% del locatore, come prevede l'art. 9 L. 392/1978 e conferma l'allegato D. Il contratto può fissare solo una quota inferiore per l'inquilino, non una maggiore.
Il riscaldamento centralizzato è tutto a carico dell'inquilino?
Combustibile, consumi, manutenzione ordinaria e pulizia annuale sono del conduttore. L'installazione, la sostituzione e l'adeguamento a norme degli impianti restano al locatore.
Sostituire l'ascensore o le sue funi spetta all'inquilino?
No. Per l'allegato D la manutenzione ordinaria e i consumi dell'ascensore sono del conduttore, mentre l'installazione, la manutenzione straordinaria e l'adeguamento alle nuove norme sono del locatore.
E il compenso dell'amministratore o l'assicurazione?
L'allegato D non ripartisce queste voci, e l'art. 9 L. 392/1978 non le cita. Se il contratto non dice nulla valgono le leggi vigenti e gli usi locali: per questo lo strumento ti chiede la quota dell'inquilino.
La tabella vale per ogni contratto di affitto?
È obbligatoria solo per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti. Per il canone libero vale il contratto e, in mancanza, l'art. 9 L. 392/1978 insieme agli usi locali.
Entro quando devo pagare le spese richieste dal proprietario?
L'art. 9 L. 392/1978 fissa due mesi dalla richiesta. Prima di pagare puoi chiedere l'indicazione specifica delle spese, con i criteri di ripartizione, e vedere i documenti giustificativi.