Art. 207 — Regime fiscale delle locazioni brevi (articolo 4, commi 1, 2, 3 decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96; articolo 1, comma 595, legge 30 dicembre 2020, n. 178)

Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni degli articoli 203, 204, 205, comma 1, e 206, con l'aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L'aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.

Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui al presente articolo, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Spiegazione

Rientrano nelle locazioni brevi i contratti abitativi fino a 30 giorni conclusi da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa; sono ammessi anche servizi come biancheria e pulizia. Se si sceglie la cedolare secca, l’aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento indicato nella dichiarazione dei redditi. Le stesse regole fiscali valgono per sublocazioni e concessioni a pagamento da parte di chi ha ricevuto l’immobile in comodato. Dal 2026 il regime è riservato a chi destina alla locazione breve al massimo due appartamenti per periodo d’imposta: oltre tale limite l’attività si presume imprenditoriale, anche se si usano intermediari o portali.

Perché esiste questa norma

La norma definisce un trattamento fiscale specifico per le locazioni brevi e ne stabilisce i confini, anche quando l’immobile è sublocato o concesso da un comodatario. Il limite introdotto dal 2026 mira a tutelare consumatori e concorrenza, distinguendo la gestione di pochi appartamenti dall’attività presunta imprenditoriale.

Domande frequenti

Se affitto casa per 30 giorni e includo pulizia e lenzuola, può essere una locazione breve?

Sì. Sono compresi i contratti abitativi fino a 30 giorni e la norma ammette espressamente servizi di biancheria e pulizia.

Quale aliquota si applica se affitto due appartamenti e scelgo la cedolare secca?

L’aliquota è del 21% per l’appartamento che individui nella dichiarazione dei redditi; per gli altri redditi da locazione breve si applica il 26%.

Ho ricevuto un appartamento in comodato e lo concedo a pagamento a un turista: valgono queste regole?

Sì, se il contratto riguarda il godimento dell’immobile da parte di terzi e rispetta le condizioni previste per le locazioni brevi.

Dal 2026 cosa succede se destino tre appartamenti alle locazioni brevi?

Il regime speciale non è riconosciuto e l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. La presunzione vale anche se gli appartamenti sono affittati tramite intermediari o portali.

Affittare tramite un portale cambia la durata massima o il trattamento previsto?

No. L’uso di un portale non modifica le condizioni della locazione breve né le relative regole fiscali; il limite dal 2026 si applica anche ai contratti conclusi tramite portali.

Richiamato da

Testo Unico Imposte sui Redditi (2026)art. 208

Capo III — Regime fiscale delle locazioni brevi

Art. 208 — Adempimenti per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (articolo 4, commi 4, primo periodo, 5, 5-bis, 5-ter, primo e secondo periodo, 6 e 7, decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96)