L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'art. 2816.
I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine.
Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie.
Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.
Spiegazione
Quando la superficie scade, cessano anche i diritti reali che il superficiario aveva costituito sulla costruzione; i vincoli già gravanti sul terreno si estendono invece all’edificio, con una disciplina particolare per le ipoteche. Le locazioni della costruzione possono proseguire solo fino alla fine dell’anno in corso alla scadenza. Se l’edificio viene distrutto, il diritto di superficie resta, a meno che le parti abbiano stabilito diversamente. Il diritto di costruire sul terreno altrui si perde se non viene esercitato per venti anni.
Perché esiste questa norma
La norma disciplina gli effetti della fine della superficie sui diritti di terzi e sui contratti, così da rendere più certo il passaggio tra la situazione del superficiario e quella del proprietario del suolo. Al tempo stesso evita che il diritto di costruire resti indefinitamente inutilizzato e tutela la possibilità di accordarsi diversamente in caso di perdita dell’edificio.
Domande frequenti
Se la superficie scade, restano validi i diritti reali che avevo costituito sull’edificio?
No: con la scadenza si estinguono i diritti reali costituiti dal superficiario sulla costruzione.
Un vincolo che grava sul terreno si applica anche alla costruzione?
In generale sì: i diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione. Per le ipoteche vale però la specifica eccezione richiamata dalla norma.
La locazione dell’edificio continua dopo la scadenza della superficie?
Può durare soltanto fino alla fine dell’anno in corso al momento della scadenza; non prosegue oltre quel limite in base a questa disposizione.
Se la costruzione crolla, perdo automaticamente il diritto di superficie?
No. Il perimento dell’edificio non estingue da solo il diritto, salvo che le parti abbiano previsto diversamente.
Per quanto tempo posso lasciare inutilizzato il diritto di costruire sul terreno altrui?
Se il diritto non viene esercitato per venti anni, si estingue per prescrizione.