DPR 131/1986 Tariffa I art. 1 · D.Lgs. 23/2011 art. 10 · DPR 633/1972
Imposte compravendita immobiliare
Calcola registro, ipotecaria, catastale e IVA per l'acquisto di una casa da privato o da impresa, con prima casa e prezzo-valore.
Calcola le imposte d'atto di un'abitazione; restano fuori pertinenze, terreni, cessioni IVA esenti e bollo. Per il conto definitivo chiedi al notaio.
Testo delle norme
Approfondimento
Come funziona
Le imposte dell'acquisto dipendono da chi vende.
**Da un privato** si paga l'imposta di registro: **9%** per una seconda casa, **2%** per la prima casa alle condizioni della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, con un **minimo di 1.000 €**. Si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale, **50 € ciascuna**. La base imponibile può essere il **valore catastale** (rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 negli altri casi: è il cosiddetto prezzo-valore, riservato agli acquirenti persone fisiche) oppure il prezzo dichiarato in atto. Registro, ipotecaria e catastale si arrotondano all'euro.
**Da un'impresa** che vende con IVA si paga l'**IVA sul prezzo** (4% prima casa, 10% altra abitazione, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9) più registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di **200 € ciascuna**.
Scegli il tipo di acquisto, inserisci il prezzo e, se compri da un privato con il prezzo-valore, la rendita catastale dalla visura: lo strumento mostra ogni imposta, il totale e il costo complessivo.
Esempio pratico
**Prima casa da privato**, prezzo 200.000 €, rendita catastale 750 €: valore catastale 750 × 1,05 × 110 = 86.625 €; registro 2% = 1.732,50 €, arrotondato a **1.733 €**; ipotecaria 50 € e catastale 50 €. **Totale imposte: 1.833 €.**
**Seconda casa da privato**, rendita 1.000 €: valore 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 €; registro 9% = 11.340 €; più 100 € di ipotecaria e catastale. **Totale imposte: 11.440 €.**
**Casa da impresa con IVA al 10%**, prezzo 250.000 €: IVA 25.000 €; registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna. **Totale imposte: 25.600 €**, costo complessivo 275.600 €.
Cosa ti serve
- **Tipo di acquisto**: da privato o da impresa, prima casa o altra abitazione.
- **Prezzo di compravendita**: quello del compromesso o della proposta d'acquisto.
- **Rendita catastale**: serve solo per l'acquisto da privato con il prezzo-valore. La trovi nella visura catastale dell'immobile. Se non chiedi il prezzo-valore, la base è il prezzo e la rendita non serve.
Quando usare questo strumento
Usalo prima del compromesso o del rogito per stimare le imposte dell'acquisto e confrontare un acquisto da privato con uno da impresa.
Lo strumento calcola le imposte d'atto di un'abitazione. **Non** include le pertinenze acquistate con atto separato, i terreni, le cessioni di impresa esenti da IVA, l'imposta di bollo, gli onorari del notaio e le spese di mutuo. Per questi casi chiedi al notaio il calcolo definitivo.
Normativa di riferimento
- **DPR 131/1986**, Tariffa parte I, art. 1 e Nota II-bis: aliquote 9% e 2% e condizioni della prima casa. Art. 41: arrotondamento all'euro. Art. 43 c. 5 e art. 52 c. 5 e 7: base imponibile degli immobili abitativi.
- **D.Lgs. 23/2011, art. 10**: registro minimo di 1.000 € e imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna.
- **L. 266/2005, art. 1 c. 497**: base imponibile sul valore catastale su richiesta dell'acquirente persona fisica.
- **DPR 633/1972**: IVA sulle cessioni imponibili.
Dal 1° gennaio 2027 le norme sul registro passano al D.Lgs. 123/2025, con gli stessi valori.
Domande frequenti
Quando spetta l'aliquota del 2% della prima casa?
Servono le condizioni della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa: l'immobile deve essere nel comune in cui hai la residenza o la stabilisci **entro 18 mesi** dall'acquisto (o in quello in cui lavori), e devi dichiarare in atto di non avere altre case nel comune e di non aver già usato le agevolazioni prima casa. Non spetta per le categorie **A/1, A/8 e A/9**. Vendere prima di cinque anni fa decadere il beneficio, salvo riacquisto di un'altra abitazione entro un anno.
Che cos'è il prezzo-valore?
È la possibilità, per chi compra da un privato ed è persona fisica, di chiedere al notaio che registro, ipotecaria e catastale si calcolino sul **valore catastale** (rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre) invece che sul prezzo dichiarato. Conviene quando il valore catastale è più basso del prezzo. Non si applica alle vendite delle imprese.
Qual è la differenza tra acquisto da privato e da impresa?
Da un privato paghi registro proporzionale (9% o 2%, minimo 1.000 €) più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Da un'impresa che vende con IVA paghi l'IVA sul prezzo più 200 € di registro, 200 € di ipotecaria e 200 € di catastale: il registro proporzionale non si applica.
Perché lo strumento arrotonda registro, ipotecaria e catastale all'euro?
L'art. 41 DPR 131/1986 chiede l'arrotondamento all'unità di euro, per eccesso se la frazione è di almeno 50 centesimi. Per questo 1.732,50 € diventano 1.733 €. L'IVA invece si calcola al centesimo.
Esiste ancora il bonus prima casa under 36?
No, lo strumento non lo applica: valeva per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023. Se hai ancora diritto a un'estensione per un preliminare del 2023, chiedi al notaio il calcolo.
Le imposte includono notaio, mutuo e bollo?
No. Lo strumento mostra solo registro, ipotecaria, catastale e IVA. Onorari del notaio, spese del mutuo e imposta di bollo sono altre voci.
Cosa succede con le pertinenze, come cantina e box?
Le pertinenze C/2, C/6 e C/7 (una per categoria) possono avere il beneficio prima casa se acquistate con l'abitazione. Lo strumento non le calcola: le imposte sono quelle dell'abitazione, senza tener conto delle pertinenze.
Posso scegliere il prezzo-valore se compro da un'impresa?
No: il prezzo-valore riguarda gli acquisti da privati. Nelle cessioni con IVA le imposte sono quelle in misura fissa e l'IVA si calcola sul prezzo.